چطور معامله معارض را باطل کنیم؟

معامله معارض یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی در نظام حقوقی ایران است که می‌تواند خسارات مالی جدی را برای خریداران به همراه داشته باشد. اگر شما نیز با این مشکل مواجه شده‌اید و می‌پرسید چطور معامله معارض را باطل کنیم، مشورت با وکیل دعاوی ملکی می‌تواند مسیر درست اقدام را برای شما روشن‌تر کند؛ زیرا این موضوع هم جنبه حقوقی دارد و هم جنبه کیفری و انتخاب مسیر مناسب نقش مهمی را در سرعت رسیدگی، هزینه رسیدگی و کسب نتیجه مطلوب در پرونده ایفا می‌کند.
در این مقاله، به‌صورت گام‌به‌گام مراحل قانونی ابطال معامله معارض، مدارک لازم، مرجع صالح، مجازات فروشنده و وضعیت خریدار دوم را بررسی می‌کنیم.

معامله معارض چیست؟ (به زبان ساده)

معامله معارض زمانی اتفاق می‌افتد که یک مالک مال خود را اعم از عین یا منفعت، به وسیله یک سند عادی مانند مبایعه‌نامه یا سند رسمی به شخصی بفروشد و سپس همان ملک را به وسیله سند رسمی به شخص دیگری منتقل کند. به‌گونه‌ای که معامله دوم با معامله اول در تعارض باشد. به‌ بیان ساده‌تر فروشنده یک مال را دو بار می‌فروشد.
بر اساس ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک هرکس به‌موجب سند رسمی یا عادی، نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول)، حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد، نسبت به همان عین یا منفعت، به‌موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید مرتکب جرم شده و مجازات خواهد شد.

تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر

بسیاری از افراد معامله معارض را با جرم انتقال مال غیر اشتباه می‌گیرند. در معامله معارض فروشنده در معامله اول مالک مالی است که منتقل شده در صورتی که در جرم انتقال مال غیر فروشنده اساسا مالکیتی نسبت به مال مورد معامله ندارد و مال شخص دیگری را به‌ فروش می‌رساند.
در جرم معامله معارض با دو یا چند معامله مواجه هستیم که یکی در تعارض با دیگر معامله هاست، در صورتی که در انتقال مال غیر انتقال عین یا منفعت مال بدون مجوز قانونی انجام می‌شود. انتقال مال غیر یکی از اشکال کلاهبرداری است، مطابق ماده 1 قانون مجازات راجع‌به انتقال مال غیر: کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار‌محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم می‌شود.
بنابراین در معامله معارض، فروشنده ابتدا به‌طور قانونی مالک است اما با انتقال دوم، مرتکب تخلف و در مواردی جرم می‌شود در صورتی‌که در انتقال مال غیر فروشنده از ابتدا مالکیتی نسبت به مال مورد معامله نداشته است.

ارکان تشکیل‌دهنده معامله معارض از نظر قانون

برای اینکه یک معامله معارض از نظر قانونی قابل پیگیری باشد وجود شرایط و عناصری مورد نیاز است که در صورت فقدان هرکدام از آن‌ها معامله انجام شده تحت عنوان معامله معارض قابل پیگیری نیست، در ادامه به تعریف این ارکان می پردازیم.

1. مستند به رای وحدت رویه 43 مورخ 1351/08/10 املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند و معاملات مربوط به آن‌ها باید با ثبت رسمی اسناد انجام شود، در صورتی که معامله اول با سند عادی صورت پذیرفته باشد از شمول جرم معامله معارض خارج است و باید هر دو انتقال با سند رسمی انجام شده باشد تا بتوانیم عمل انجام شده را معامله معارض بدانیم.
2. معامله دوم حتما باید به وسیله سند رسمی انجام شده باشد.
3. هر دو معامله باید در مورد یک مال مشخص صورت پذیرفته باشد.
4. بین دو انتقال باید تعارض وجود داشته باشد. به این معنا که اجرای هم‌زمان آن‌ها غیرممکن باشد و هریک از خریداران ادعای مالکیت بر همان مال را داشته باشند.
5. از نظر جنبه کیفری، یکی از ارکان لازم برای تحقق جرم انجام معامله معارض، اثبات وجود سوءنیت از سوی فروشنده است. هرچند حتی اگر معامله دوم از سر بی‌اطلاعی یا بی‌دقتی از سوی فروشنده انجام شده باشد معامله دوم قابل ابطال است، اما برای تعقیب و مجازات کیفری فروشنده اثبات وجود سوءنیت الزامی ‌است.

در صورت وجود این ارکان امکان طرح دعوای حقوقی یا شکایت کیفری برای ابطال معامله معارض وجود دارد.

کدام معامله معتبر است؟ (اولویت با سند رسمی است یا عادی؟)

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها در بحث اینکه چطور معامله معارض را باطل کنیم؟، تشخیص اعتبار معاملات است.
در نظام حقوقی ایران، اصل بر اعتبار سند رسمی است؛ اما این قاعده مطلق نیست و شرایط خاصی دارد. در معاملاتی که هر دو انتقال به وسیله سند رسمی انجام شده است، تقدم در معامله معارض با معامله اول است و معامله دوم که بعد از آن انجام شده باطل است.
اما چالش اصلی زمانی ‌است که معامله اول به وسیله سند عادی (قولنامه یا مبایعه‌نامه) انجام شده و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد. در رویه قضایی ایران اصل بر اعتبار سند رسمی است، یعنی محاکم شخصی را به ‌عنوان مالک تلقی می‌کنند که سند رسمی به ‌نام او به ثبت رسیده باشد. در این حالت خریدار اول که با سند عادی مال را خریداری کرده فقط زمانی می‌تواند مالکیت خود را اثبات کند که تقدم معامله خود را به‌ عنوان معامله اول به طرقی مانند تصرف ملک، زمان پرداخت ثمن، شهادت شهود و… به اثبات برساند. یعنی ثابت کند که در زمان انجام معامله دوم عملا مالک مال مورد معامله بوده است.

تکلیف خریدار اول در صورت وجود سند عادی (قولنامه)

اگر خریدار اول دارای قولنامه (سند عادی) باشد و فروشنده بعداً ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل کند، وضعیت پیچیده می‌شود.
در مورد چنین معاملاتی می‌توان به نظریه مورخ 95/08/04 شورای نگهبان نیز استناد کرد، در این نظریه چنین بیان شده است: اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله‌ی قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است.
خریدار اول که با سند عادی مال را خریداری کرده است باید به هر شکلی که می تواند مانند ارائه سند عادی، رسید پرداخت ثمن، شهادت شهود و … تقدم و اعتبار معامله اول را ثابت کند. در این حالت:

• خریدار اول می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و هم‌زمان ابطال سند رسمی معارض را مطرح کند.
• اثبات تقدم معامله اول اهمیت حیاتی دارد.
• تاریخ وقوع معامله اول، شهادت شهود، پرداخت ثمن و تحویل ملک از ادله مهم محسوب می‌شوند.
• در صورت اثبات تقدم معامله اول، دادگاه می‌تواند سند رسمی دوم را باطل اعلام کند.

همچنین باید به این نکته نیز توجه کرد که اگر پس از ثبت سند مورد نظر، انتقالات دیگری هم انجام شده باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت، باید به طرفیت همه‌ی ایادی بعدی مطرح شود و ابطال همه‌ی اسناد بعدی خواسته شود، چرا که ابطال یک سند بدون ابطال اسناد بعدی، موجب تعارض اسناد می‌شود.

نقش ماده ۲۲ قانون ثبت در تشخیص مالک واقعی

مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است، یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
هر چند مطابق ماده فوق دولت تعریفی از مالک رسمی و مقدم بودن سند رسمی بر اسناد عادی را بیان نموده است اما، با توجه به رضایی بودن عقد بیع، با انعقاد بیع عادی، مالکیت مطلق خریدار بر ملک موضوع معامله مستقر می‌شود و در مقابل همگان قابل استناد است و تنظیم سند رسمی به نام ثالث به صورت غیر قانونی، خللی در این حق عینی و انحصاری و دائمی خریدار ایجاد نخواهد کرد.
بنابراین صرف رسمی بودن سند دوم، به معنای غیرقابل ابطال بودن آن نیست و دادگاه می‌تواند با اثبات معامله مقدم، حکم به ابطال سند رسمی معارض صادر کند.

مراحل قانونی ابطال معامله معارض

ابطال معامله معارض یک فرایند قانونی است که می‌تواند دارای نکات و پیچیدگی‌های بسیاری باشد که عدم توجه به این نکات تخصصی حقوقی، دعاوی حقوقی یا کیفری شما را بسیار طولانی خواهد کرد و حتی می‌تواند به شکست شما در پرونده منتهی بشود.
در نتیجه پیشنهاد می‌کنیم در طرح این دعاوی حتما از وکلای متخصص بهره بگیرید. جهت اخذ مشاوره و ارتباط با وکلای متخصص گروه حقوقی اقدامی در حوزه دعاوی ملکی می‌توانید از طریق راه‌های ارتباطی موجود در سایت با ما تماس بگیرید.
در ادامه به توضیح مراحل قانونی ابطال معامله معارض می پردازیم.

گام اول: استعلام وضعیت ثبتی ملک

مرجع اصلی در خصوص ثبت اسناد و املاک جاری و ثبت شده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. اولین گام برای شناسایی مالک رسمی ملک، آگاهی از گردش ثبتی ملک و اطلاع از تمام نقل و انتقالات مربوط به یک پلاک ثبتی، اخد استعلام وضعیت ثبتی ملک است.
برای این منظور راه‌های مختلفی وجود دارد، مانند: مراجعه خریدار به همراه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی و درخواست استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک. روش دوم، استعلام الکترونیک از طریق سامانهی سازمان ثبت اسناد و املاک است. و البته روش دیگر استعلام توسط مراجع قضایی است.
در دعاوی مربوط به املاک و اسناد، مراجع قضایی یا به درخواست طرفین دعوا و یا به صلاحدید خود اقدام به استعلام وضعیت ثبتی ملک مورد نزاع می‌نمایند.

گام دوم: ثبت شکایت کیفری یا حقوقی؟ (کدام سریع‌تر است؟)

برای حل و فصل دعاوی مربوط با معامله معارض دو روش حقوقی و کیفری وجود دارد. طرح دعوای حقوقی یا شکایت کیفری و انتخاب مسیر دادرسی امری تخصصی و دارای پیچیدگی است. هرکدام از روش های کیفری یا حقوقی معایب و مزایای خاص خودشان را دارند و تعیین استراتژی برای مسیر دادرسی به عوامل بسیاری مانند مدت زمان رسیدگی، هزینه دادرسی، نوع و میزان ادله و مدارک مربوط به دعوا، هدف از طرح دعوای ابطال معامله معارض و … بستگی دارد.
حتی امکان پیگیری دعوا از هر دو مسیر نیز میسر است، گاهی نیاز است به ‌صورت همزمان هم شکایت کیفری و هم دعوای حقوقی مطرح شود.
با همه این اوصاف، لازم به ذکر است که شکایت کیفری کم‌هزینه‌تر و سریع‌تر است و فشار روانی بیشتری را به فروشنده وارد می‌کند. اما مسائلی چون مرور زمان و تبعیت دادگاه حقوقی از کیفری را نیز باید مد نظر قرار داد.
طرح دعوای حقوقی معمولا پرهزینه‌تر و زمان‌برتر است اما برای ابطال سند رسمی و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و همچنین دریافت برخی خسارات باید دعوای حقوقی مطرح کنید.

گام سوم: صدور دستور موقت برای جلوگیری از نقل و انتقال بعدی

دستور موقت یک فرآیند دادرسی و یک تصمیم قضایی فوری است که با توجه به ماده 310 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، در امور مدنی به دادگاه صالح این اختیار را می‌دهد که با توجه به درخواست ذینفع (اصولا خواهان) برای جلوگیری از ورود خسارت و حفظ وضعیت موجود تا زمان صدور رای نهایی، از هرگونه دخل و تصرف مادی در خواسته دعوا جلوگیری کند.
صلاحیت صدور دستور موقت معمولا در اختیار دادگاهی ‌است که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد. برای جلوگیری از فروش مجدد ملک می توانید از دادگاه درخواست دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را بنمایید.
در صورت فوریت دادگاه می‌تواند بدون تعیین وقت و دعوت از طرفین و حتی در اوقات تعطیل و یا در غیر محل دادگاه به امور مربوطه رسیدگی کند.
البته اخد دستور موقت توسط خواهان منوط به سپردن تامین مناسب به دادگاه است و خواهان مکلف به سپردن تامین مناسب برای جبران خسارت احتمالی که ممکن از دستور موقت حاصل شود به دادگاه است.

این دستور باعث می‌شود:

• ملک در اداره ثبت بازداشت شود.
• از انتقال مجدد جلوگیری شود.
• حقوق خواهان حفظ گردد.

مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال معامله معارض

هر دعوای حقوقی برای طرح در دادگاه صالح و رسیدن به نتیجه مطلوب دارای پیش‌نیازهایی است تا از نظر شکلی و ماهیتی قابل استماع و قابل طرح در محکمه باشد. عدم رعایت این تشریفات و عدم ارائه این مدارک می‌تواند به شکست شما در دعوا یا رد شدن دعوا به ‌طور کلی بینجامد. رد شدن دعوا یا شکست در آن به هر دلیلی باعث از بین رفتن هزینه دادرسی و بعضا هدر رفتن ماه‌ها و حتی سال‌ها وقت، انرژی و زمان شما خواهد شد. در نتیجه با توجه به تخصصی بودن موضوع حتما از تجربه و دانش وکلای متخصص در این حوزه بهره‌مند شوید.

برای موفقیت در دعوای ابطال معامله معارض، ارائه مدارک کافی ضروری است. مهم‌ترین مدارک عبارت‌اند از:

• تصویر قولنامه یا مبایعه‌نامه اول
• رسید پرداخت ثمن
• شهادت شهود (در صورت وجود)
• استعلام ثبتی ملک
• تصویر سند رسمی معامله دوم
• مدارک هویتی خواهان
• هرگونه پیامک یا مکاتبه مرتبط با معامله

در برخی پرونده‌ها، کارشناسی رسمی دادگستری نیز برای تعیین تقدم و صحت معامله انجام می‌شود.

مجازات معامله معارض در قانون ایران

همانطور که پیش‌تر به آن اشاره شد معامله معارض علاوه بر مسئولیت حقوقی، ممکن است مسئولیت کیفری نیز داشته باشد.
برای درک بهتر ماهیت جرم معامله معارض بررسی ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک ضروری است. در این ماده علاوه بر تعریف این جرم، به میزان مجازات جرم معامله معارض نیز تصریح شده است. در این ماده چنین بیان شده است که:
«هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.»
برای تحقق هر جرم احراز سه رکن قانونی، مادی و معنوی (عنصر روانی) توسط قاضی الزامی‌است. در جرم معامله معارض این سه رکن عبارتند از:

رکن قانونی جرم معامله معارض:
ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک عنصر قانونی جرم معامله معارض است.

رکن مادی جرم معامله معارض:
منظور اعمال یا افعالی‌ است که باعث وقوع جرم می‌شوند. در این مورد، مجرم باید عین یا منفعت مال خودش را ابتدا با سند رسمی یا عادی به شخصی منتقل کند و سپس عین یا منفعت همان مال مشخص را به به وسیله سند رسمی به شخص دیگری منتقل نماید.

رکن معنوی جرم معامله معارض (عنصر روانی):
منظور از عنصر روانی همان سوء‌نیتی است که مجرم در زمان ارتکاب جرم دارد. یعنی مجرم باید با علم و آگاهی نسبت به اینکه مال را قبلا به شخص دیگری منتقل نموده اقدام به انتقال همان مال با سند رسمی به شخص دیگری غیر از خریدار اول بنماید.

مجازات حبس و جریمه نقدی برای فروشنده

بر اساس قوانین کیفری، فروشنده‌ای که مرتکب معامله معارض شود، در صورت احراز سوءنیت، ممکن است به 3 تا 10 سال حبس، جزای نقدی منطبق با جرم درجه 4 تعزیری و جبران خسارت وارده محکوم شود. وجود سوءنیت و آگاهی از انتقال اول، شرط مهم تحقق جرم است.

وضعیت خریدار دوم (آیا خریدار دوم هم مجرم است؟)

در پاسخ به این سوال باید گفت که همه چیز بستگی به احراز وجود علم و آگاهی خریدار دوم در مورد معامله اول دارد.
اگر خریدار دوم از معامله اول بی اطلاع باشد و با حسن نیت اقدام به انجام معامله و خرید مال کرده باشد مرتکب عمل مجرمانه‌ای نشده است، هرچند که در دعوای حقوقی ابطال سند به ‌عنوان خوانده طرف دعوا قرار گرفته و در صورت اثبات تقدم معامله اول سند رسمی خریدار دوم باطل می شود.
اما در صورتی‌ که خریدار دوم با آگاهی از معامله اول و با وجود علم به انجام معامله معارض دست به خرید مال و انجام معامله دوم بزند می‌تواند شریک جرم شناخته شود.

نحوه نگارش دادخواست ابطال سند معارض (+ نمونه متن)

دادخواست سنگ بنای یک دعوای حقوقی است. اگر دادخواست با ایراد همراه باشد یا به درستی و با دقت تنظیم نشده باشد دعوا به سرانجام مطلوب نمی‌رسد.
نگارش دادخواست یک عمل کاملا تخصصی است که نیاز به دانش و تجربه حقوقی دارد. کوچکترین اشتباه در نگارش دادخواست می‌تواند موجب شکست شما در دعوا یا مواجه شدن دعوا با قرارهای عدم استماع یا رد دعوا شود.

در تنظیم دادخواست باید به این نکات توجه شود:

• مشخصات کامل طرفین
• مشخصات دقیق ملک (پلاک ثبتی)
• تاریخ دقیق معاملات
• تصریح به تقدم معامله اول
• درخواست ابطال سند رسمی معارض
• ارائه دلایل و مستندات (رسید پرداخت ثمن، مبایعه‌نامه، شهادت شهود)
• مطالبه خسارات و هزینه دادرسی

نمونه متن دادخواست

هر دعوا با توجه به شرایط خاص خود متن و دادخواست متفاوتی دارد. این متن صرفا به‌عنوان نمونه برای درک بهتر مفاهیم عنوان شده است.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام
احتراما به استحضار می‌رسانم اینجانب … به موجب مبایعه‌نامه شماره … مورخ … یک باب آپارتمان به پلاک ثبتی … را از خوانده محترم خریداری نمودم. علی‌رغم تقدم معامله اینجانب که مدارک و مستندات مثبت این ادعا مانند رسید پرداخت ثمن معامله، شهادت شهود و مبایعه‌نامه به پیوست تقدیم شده است، خوانده ملک مذکور را طی سند رسمی شماره … به شخص ثالث یعنی خوانده ردیف دوم منتقل نموده است. با توجه به تقدم معامله اینجانب و مستندات پیوست، تقاضای صدور حکم بر ابطال سند رسمی معارض، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی به نام اینجانب و جبران خسارات قانونی مورد استدعاست.

جمع‌بندی

اگر با این پرسش مواجه هستید که چطور معامله معارض را باطل کنیم؟ باید بدانید که این موضوع نیازمند اقدام سریع، جمع‌آوری مدارک و انتخاب مسیر درست حقوقی یا کیفری است.

مهم‌ترین نکات عبارت‌اند از:

• بررسی وضعیت ثبتی ملک
• اثبات تقدم معامله اول
• درخواست دستور موقت
• طرح دعوای ابطال سند رسمی
• پیگیری هم‌زمان جنبه کیفری در صورت وجود سوءنیت

توصیه می‌شود در این نوع دعاوی حتماً از مشاوره وکیل متخصص در امور ملکی استفاده شود، زیرا کوچک‌ترین اشتباه در تنظیم دادخواست یا استراتژی دفاعی می‌تواند نتیجه پرونده را تغییر دهد. گروه حقوقی اقدامی با بهره‌مندی از تخصص و تجربه وکلای مجرب با ارائه خدمات حقوقی متنوع در حوزه املاک کنار شماست. برای دریافت مشاوره و ارتباط با ما می‌توانید از طریق مسیرهای ارتباطی موجود در سایت با ما تماس بگیرید.

سوالات متداول (در مورد ابطال معاملات همزمان)

آیا سند رسمی همیشه بر قولنامه مقدم است؟

خیر. هرچند مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد، اما این موضوع به معنای مصونیت مطلق سند رسمی نیست. اگر خریدار اول بتواند تقدم معامله عادی (قولنامه) خود را اثبات کند و نشان دهد که معامله دوم برخلاف حقوق مکتسبه او انجام شده است، دادگاه می‌تواند حکم به ابطال سند رسمی معارض صادر کند. بنابراین تقدم تاریخ، پرداخت ثمن، تحویل ملک و سایر قرائن نقش تعیین‌کننده دارند.

چقدر زمان می‌برد تا معامله معارض باطل شود؟

مدت زمان رسیدگی بستگی به عوامل مختلفی دارد؛ از جمله تراکم شعبه دادگاه، نیاز به کارشناسی، تعداد طرفین دعوا و طرح هم‌زمان شکایت کیفری. در حالت معمول، دعوای حقوقی ابطال سند ممکن است بین ۶ ماه تا یک سال یا بیشتر زمان ببرد. اگر پرونده وارد مرحله تجدیدنظر شود، این مدت افزایش خواهد یافت. اقدام سریع و ارائه کامل مدارک می‌تواند روند رسیدگی را تسریع کند.

آیا امکان مطالبه خسارت وجود دارد؟

بله. خریدار متضرر می‌تواند علاوه بر ابطال معامله معارض، خسارات وارده را نیز مطالبه کند. این خسارات می‌تواند شامل هزینه دادرسی، حق‌الوکاله، خسارت تأخیر در انجام تعهد، کاهش ارزش ملک یا حتی اجرت‌المثل ایام تصرف باشد. برای مطالبه خسارت باید دادخواست جداگانه یا هم‌زمان با دعوای اصلی تنظیم شود.

اگر خریدار دوم ملک را به شخص ثالث منتقل کند چه می‌شود؟

در صورت انتقال مجدد ملک، وضعیت پیچیده‌تر می‌شود اما همچنان امکان پیگیری وجود دارد. در این حالت باید تمامی منتقل‌الیهم (خریداران بعدی) طرف دعوا قرار گیرند. اگر انتقال‌های بعدی با سوءنیت و اطلاع از دعوا انجام شده باشد، قابل ابطال هستند. به همین دلیل درخواست دستور موقت و بازداشت ملک در ابتدای دعوا اهمیت زیادی دارد تا از نقل و انتقال‌های زنجیره‌ای جلوگیری شود.

اگر خریدار اول ملک را تحویل گرفته باشد، آیا باز هم نیاز به طرح دعوا دارد؟

بله. تصرف ملک به تنهایی تضمین‌کننده مالکیت رسمی نیست. اگر سند رسمی به نام شخص دیگری صادر شده باشد، خریدار اول برای تثبیت مالکیت خود باید دعوای ابطال معامله معارض و الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. در غیر این صورت، مالک رسمی (طبق ثبت) می‌تواند علیه او دعوای خلع ید اقامه کند. بنابراین حتی در صورت تحویل ملک، پیگیری قضایی ضروری است.