نیاز به مشاوره دارید؟
تماس با ما
در ابتدا برای درک بهتر موضوع لازم است به تعریف قرارداد مشارکت در ساخت و پاسخ به این سوال که قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ بپردازیم. قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج ترین قراردادها در حوزه املاک و ساخت و ساز است. این قرارداد غالبا مابین مالک یا مالکین زمین و سازنده یا سازندگان منعقد شده و هدف آن ساخت و ساز مشترک و در نهایت تقسیم منافع میان طرفین است.
طی سال های اخیر و با توسعه زندگی شهری و افزایش جمعیت شهرها، فعالیت در حوزه ساخت و ساز با رشد چشمگیری همراه بوده است، از اینرو مشارکت در ساخت نیز به همان میزان رشد داشته و با توجه میزان هزینهها و سود تمام شده پروژهها در قراردادهای مشارکت در ساخت، طبیعتا شاهد دعاوی بیشماری تحت عنوان دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی و حل اختلاف بوده ایم.
ما در گروه حقوقی اقدامی با توجه به سابقه و تجربه در مواجهه با دعاوی مختلف ملکی و همچنین ارائه مشاوره و تنظیم قراردادهای متنوع ملکی، همواره با موضوعات مبتلا به در این حوزه روبه رو بوده ایم که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت.
در این دست دعاوی اختلاف بهصورت معمول بین مالک و سازنده حول چند موضوع اصلی مطرح می شود. موضوعاتی نظیر:
بروز هر کدام از این اختلافات می تواند منجر به ضرر و زیان های مالی بسیار و طرح دعاوی طولانی و پر هزینه در مراجع قضایی برای هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باشد. استفاده از تخصص و تجربه یک وکیل قرارداد مشارکت در ساخت می تواند از بروز این دست اختلافات و دعاوی جلوگیری کرده و از ضرر و زیان هنگفت مالی و دعاوی متعدد و طولانی قضایی پیشگیری کند.
در ادامه به توضیح در مورد این دست دعاوی مبتلا به خواهیم پرداخت.
بر اساس قانون ثبت، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شوند، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند.
یکی از دعاوی رایج در حوزه مشارکت در ساخت، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. به این صورت که یا مالک سهم سازنده را به وی منتقل نمیکند، یا سازنده در انتقال سهم مالک به او به تعهد خود عمل نمیکند. به هر حال در این نوع دعاوی یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکرده و ضرر و زیانی را متوجه طرف مقابل خواهد کرد.
انتقال سند مالکیت در قرارداد های مشارکت از ساخت یا در ابتدای پروژه بهصورت کامل از طرف مالک به سازنده انجام می شود و یا بهصورت مرحله به مرحله و با توجه به پیشرفت پروژه مالکیت نیز به سازنده منتقل خواهد شد. در هر صورت اخذ تضامین لازم و تنظیم یک قرارداد فنی توسط وکلای متخصص در این حوزه می تواند امنیت پروژه و دارایی شما را تضمین کند.
احداث ساختمان ها طبق نقشه های از پیش تهیه شده صورت می گیرد و به طور معمول ساختمان باید دارای مشخصات پیش بینی شده در نقشه باشد. با این حال ممکن است به علل مختلف آن چه که در پایان آماده می شود متفاوت از نقشه های مورد تایید شهرداری و مورد توافق طرفین باشد.
مثلا مساحت بنا تغییر می کند. در این صورت کسی که تفاوت در مساحت بنا به ضرر او است، می تواند برای گرفتن مبلغ اختلافی طرح دعوا نماید.
در این مورد ماده 385 قانون مدنی و همچنین ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان تعیین تکلیف نموده است. اگر در قرارداد مشارکت در ساخت در مورد موارد اختلاف بر سر متراژ مازاد یا کمتر از قرارداد پیش بینی لازم صورت نگرفته باشد، محکمه به قانون رجوع کرده و بر اساس موادی که به آن ها اشاره شد با توجه به شرایط و میزان کسری یا مازاد بنا در مورد جبران خسارت بر پایه قیمت روز، قیمت موجود در قرارداد یا حتی ایجاد حق فسخ برای طرفین تصمیم گیری نماید.
در یک قرارداد مشارکت در ساخت که از نظر فنی و تخصصی به صورت مناسب تنظیم و منعقد شده است مواردی از قبیل نحوه اجرای پروژه، کیفیت مصالح، طراحی، امکانات و تجهیزات مشترک و به صورت کلی کیفیت انجام پروژه و تمام جزئیات مربوط به ساخت و ساز پیش بینی می شود.
اما این امکان وجود دارد که به طور مثال در ساختمان از شیرآلات یا مصالح مورد توافق در قرارداد استفاده نشده باشد، سازه کیفیت مورد توافق و تایید را نداشته یا امکانات و تجهیزات مشاع مندرج در قرارداد آنگونه که مورد توافق بوده ساخته و تحویل نشده باشد. در این صورت چه اتفاقی خواهد افتاد؟
تحویل واحد یا ملک به صورت ناقص یا متفاوت با توافقی که در قرارداد درج شده است می تواند حقی را برای طرف مقابل ایجاد کند، مانند حق فسخ قرارداد. اصولا بهتر است حق فسخ و شروط تحقق و ایجاد آن و همچنین نحوه و زمان اجرای آن در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یکی از راه های پیشگیری و جبران خسارت پیش بینی شود.
حق فسخ یک ابزار حقوقی مهم در دست مالک و سازنده است که باید بهصورت دقیق و تخصصی در قرارداد پیش بینی و درج شود.
برای پی بردن به اهمیت این موضوع مطالعهی نمونه رای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به شما توصیه می کنیم.
یکی از پر تکرارترین دعاوی مطروحه در حوزه قرارداد های مشارکت در ساخت دعاوی مربوط به اختلاف در زمان بندی و تحویل واحد است. تاخیر در ساخت و تحویل واحد می تواند به دلایل متعددی صورت پذیرد که برخی متوجه مالک، برخی متوجه سازنده و گاهی نیز حوادث و اتفاقات فورس ماژور است که از اراده طرفین خارج بوده و طرفین اراده و دخالتی در وقوع آن نداشته اند.
اما به طور معمول علت تاخیر در ساخت و تحویل شامل موارد زیر میشود:
همانطور که پیش تر نیز اشاره کردیم تنظیم و نگارش قرارداد مشارکت در ساخت بسیار فنی و تخصصی است.
در نتیجه یک قرارداد مناسب باید تمامی این چالش ها را پیش بینی کرده و برای هر کدام از آن ها راه حل و برای ایفای تعهد هر یک از طرفین ضمانت اجراهای مناسبی را در نظر گرفته باشد. برای تضمین امنیت یک قرارداد مشارکت در ساخت عاقلانه ترین کار استفاده از تجربه و تخصص یک وکیل قرارداد مشارکت در ساخت است.
قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم است که بر اساس ماده 10 قانون مدنی و اصل آزادی قرارداد ها بین مالک و سازنده منعقد می شود. در عالم حقوق و با توجه به ماده 219 قانون مدنی اصل بر لزوم قرارداد ها است. به این معنی که پس از انعقاد یک قرارداد طرفین ملزم به ایفای تعهدات خود هستند و نمی توانند بدون رضایت طرف مقابل آن را فسخ کنند.
اما اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد تکلیف چیست؟ گاهی اختلاف به قدری جدی است که ادامه مشارکت ممکن نبوده و باقیماندن در قرارداد باعث ضرر و زیان جبران ناپذیر برای یکی از طرفین خواهد بود، در این صورت برای جلوگیری از ضرر و تحمل خسارات هنگفت چه باید کرد؟ پاسخ این است که یکی از مهم ترین و تخصصی ترین بند های مندرج در قرارداد مشارکت بند مربوط به فسخ قرارداد و نحوه و شرایط وصول تضامین برای جبران و مطالبه خسارت وارده است.
این دعوا یکی از پر تکرارترین دعاوی مطرح در حوزه قراردادهای مشارکت در ساخت است که در صورت پیش بینی چالش های موجود می شود از دارایی و سرمایه طرفین مراقبت کرد.
اگرچه ممکن است دعاوی بهصورت ناگهانی بروز پیدا کنند اما اصولا دارای دلایل ریشه ای هستند که به علل مختلف باعث ایجاد اختلاف و مشکل در یک قرارداد مشارکت خواهند شد. برخی از این علل و چالش ها قابل پیش بینی هستند و با تنظیم یک قرارداد جامع و تخصصی می توان از آن پیشگیری کرد.
تا زمانی که برای هر چالش احتمالی یک راه حل در قرارداد پیش بینی کنید مسیر حل اختلافات تا جای ممکن هموار خواهد شد.
اما مشکل زمانی پیش می آید که چالش ها و علل بروز اختلافات و راه حل آن ها در قرارداد ذکر نشده و در نتیجه طرفین قرارداد سرنوشتی جز تحمل هزینه های زیاد دادرسی، مسیر طولانی رسیدگی قضایی و حتی از دست رفتن سرمایه و دارایی خود نخواهند داشت.
در ادامه به چند مورد از این علل اشاره خواهیم کرد:
قرارداد باید به گونه ای باشد که برداشت ها و تفاسیر مختلف از بند های آن به صفر برسد. به این معنی که اهداف، خواسته ها، تعهدات، نحوه اجرا، زمان بندی، سهم هر یک از طرفین و هر آن چیزی که مقصود و هدف طرفین از انعقاد آن بوده بهصورت شفاف، واضح و بدون امکان برداشت ها و تفاسیر متفاوت از آن تنظیم شود.
همچنین باید تمام مواردی که جزو خواسته ها و تعهدات طرفین است به طور کامل و مکتوب در قرارداد گنجانده شود. مثلا اگر برند خاصی از شیرآلات یا سرامیک یا تجهیزات مورد نظر شماست، نام و درجه کیفی آن برند را به صورت دقیق در قرارداد ذکر کنید.
ذکر جمله (سرامیک درجه یک) به جهت عدم شفافیت و امکان برداشت های متفاوت از درجه یک بودن یکی دیگر از این دست مثال ها است.
در نتیجه، عدم توجه به ذکر همین جزئیات در قرارداد می تواند دعاوی و اختلافات آینده را به همراه داشته باشد.
درست است که طرفین در قرارداد متعهد به ایفای تعهدات خود می شوند اما این تعهد بدون پیش بینی ضمانت اجرای عدم ایفا یا جریمه های مختلف به علت تاخیر در ایفای تعهد ارزش لازم را نداشته و جبران خسارت را اگر نگوییم غیر ممکن اما با چالش های بسیار مواجه خواهد کرد.
اگر جریمه تاخیر، خسارت عدم انجام کار یا شیوه ارزیابی خسارات وارده در قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی نشده باشد، راه حقوقی برای مطالبه خسارت بسیار پیچیده و زمانبر خواهد شد.
هرگونه تغییر در مالکیت یا واگذاری قرارداد به شخص ثالث از سوی هر یک از طرفین می تواند چالش های حقوقی بسیاری برای طرفین ایجاد کرده و باعث اختلافات بی شماری شود.
طبق اصل نسبی بودن قرارداد ها، تعهدات ناشی از هر قرارداد صرفا برای طرفین آن الزام آور خواهد بود و آثار آن محدود به طرفین قرارداد بوده و قابل سرایت به شخص ثالث نیست. مطابق ماده ۲۳۱ قانون مدنی، معاملات و عقود فقط درباره طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها مؤثر است.
به طور مثال قرارداد مشارکت در ساخت ازجمله قراردادهایی است که نوعا مقید به مباشرت شخص سازنده است لذا متعهد نمیتواند بدون مجوز مالک، موضوع قرارداد را به ثالث واگذار کند. از سوی دیگر نیز انتقال ملک از سوی مالک به شخص ثالث نیز میتواند کل پروژه مشارکت در ساخت را دچار چالش های جدی کند.
همانطور که پیشتر ذکر شد قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم است، به این معنی که با فوت، ورشکستگی یا حجر یکی از طرفین، این قرارداد از بین نمیرود. اما گاهی در صورت وقوع این شرایط برای یکی از طرفین به خصوص سازنده، اجرای قرارداد متوقف می شود و این توقف طرف دیگر را متضرر خواهد کرد.
همین موضوع باعث بروز اختلافات بسیاری برای طرفین قرارداد خواهد بود. با پیش بینی حق فسخ و حتی انفساخ قرارداد می توان از ضرر و زیان ناشی از فوت، ورشکستگی، از کار افتادگی و حجر جلوگیری کرد.
اما متاسفانه به دلیل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط افراد غیر متخصص و عدم پیش بینی این دست احتمالات، ادامه قرارداد با مشکل مواجه و قرارداد عملا متوقف خواهد شد.
تا به اینجا، چالشها و اختلافات احتمالی در قرارداد های مشارکت در ساخت را مورد بررسی قرار دادیم. ما در گروه حقوقی اقدامی، این چالش ها را با تنظیم قرارداد مشارکت جامع و کامل توسط وکلای متخصص، و با پیش بینی و بهرهمندی از تجارب متعدد کسب شده، چه در تنظیم قراردادهای متنوع در حوزه املاک و چه حضور در پروندههای متعدد قضایی به عنوان وکیل پیشبینی کردهایم، و در تضمین امنیت و اجرای هر چه مطمئن تر قراردادهای مطرح در حوزه املاک کوشیده ایم.
اما در پاسخ به اینکه چگونه از این اختلافات پیشگیری کنیم یا در صورت بروز راه حل این دعاوی چیست بیشتر توضیح خواهیم داد.
منظور از قرارداد رسمی، قراردادی است که در دفتر اسناد رسمی بصورت مکتوب ثبت می شود و غیر قابل انکار و جعل است.
قرارداد های عادی، دستی و شفاهی از این منظر که قابل انکار و جعل هستند همواره دارای ریسک بسیار خواهند بود. همچنین مستند به ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و همچنین قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد مشارکت در ساخت پیش فروش ساختمان محسوب شده و باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.
همچنین طبق ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول دعاوی راجع به این قرارداد در صورت عدم ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد قابلیت استماع در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری را نخواهند داشت.
در نتیجه یکی از مهم ترین راهکار های پیشگیری از چالش های احتمالی در قرارداد مشارکت در ساخت ثبت این قرارداد بهصورت رسمی است.
قرارداد مشارکت در ساخت به منظور حصول منفعت بین مالک و سازنده منعقد می شود. درج میزان سهم هر یک از طرفین، متراژ، ذکر دقیق زمان بندی و ایفای تعهدات طرفین و همچنین پیش بینی ضمانت اجراهای مناسب و نحوه وصول و انجام آن ها از اهمیت ویژه ای برخوردار است.
شروط مختلفی در قراردادهای مشارکت در ساخت مطرح می شود و هر کدام بار حقوقی متفاوتی را دارا هستند.
یکی از ضمانت اجراهای معمول در قرارداد مشارکت در ساخت ایجاد حق فسخ بخاطر تخلف از شرط است.
اگر طرفی که متعهد به انجام شرط شده، آن شرط را انجام ندهد یا امکان تحقق آن شرط وجود نداشته باشد، برای طرف دیگر (مشروط له) اختیار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد.
حل و فصل دعاوی حقوقی در مراجع قضایی مستلزم صرف هزینه دادرسی و تحمل مدت زمان طولانی دادرسی است.
یکی از راه های مناسب که از نظر زمانی بسیار کوتاه تر و از نظر مالی نیز بسیار با صرفه تر است استفاده از نهاد داوری و میانجیگری است. با پیش بینی این نهاد ها در قرارداد مشارکت در ساخت طرفین قرارداد می توانند در صورت بروز اختلاف بهجای مراجعه به مراجع قضایی به داور یا میانجی مورد توافق خود مراجعه و اختلاف به وجود آمده را مرتفع کنند.
آخرین مرحله از یک پروژه مشارکت در ساخت انتقال مالکیت و سهم مورد توافق به طرفین است.
انتقال مالکیت و تنظیم سند رسمی برای ملک دارای پیش نیاز هایی مانند اخذ گواهی پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و در نهایت انتقال مالکیت از طریق انتقال سند رسمی است.
هر کدام از این مراحل نیز پیش نیاز های فنی و اداری خاص خود را دارند که در صورت عدم انجام هر کدام از آن ها ورود به مرحله بعد غیر ممکن است.
پیش بینی و زمان بندی هر کدام از این مراحل در قرارداد مشارکت در ساخت و ایجاد ضمانت اجرا و تعیین خسارت تاخیر در انجام هر یک از این تعهدات تا حدود بسیاری از اختلافات احتمالی جلوگیری کرده و در صورت بروز اختلاف راه حل آن سادهتر خواهد بود.
قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل جذابیت های اقتصادی و جذب سرمایه بسیار همواره دارای حساسیت های فنی و حقوقی بسیار است. برای پیشگیری و حل اختلافات احتمالی، باید از تمام چالشهای فنی و قانونی این نوع قراردادها آگاه بود و با توجه به اینکه هر قرارداد شرایط خاص خود را دارد، توصیه میکنیم برای انعقاد چنین قراردادی حتما از دانش، تجربه و تخصص وکیل قرارداد مشارکت در ساخت بهره ببرید. ما در گروه حقوقی اقدامی با تمرکز ویژه بر انواع دعاوی ملکی و با استفاده از تجربه و دانش وکلای متخصص در حوزه املاک آمادهایم با ارائه مشاوره و خدمات متنوع حقوقی، تا حد ممکن چالشهای مطرح شده را برطرف کنیم. برای اخذ مشاوره و ارتباط با ما، میتوانید از طریق مسیرهای موجود در وبسایت رسمی گروه حقوقی اقدامی و یا شماره تلفن 02182802280 اقدام کنید.
بله، با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و قانون پیش فروش ساختمان این قرارداد را بهصورت رسمی منعقد کنید.
در صورت وجود حق فسخ در قرارداد و با وجود شرایطی بله.
در صورت پیش بینی خسارت تاخیر در انجام تعهد در قرارداد می توانید خسارت بگیرید، در غیر این صورت محاسبه خسارت با کارشناس خواهد بود.
با انعقاد یک قرارداد دقیق و فنی که توسط وکیل قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شده و پیش بینی چالش های موجود و ثبت رسمی قرارداد.
آخرین مقالات و اخبار
وبلاگ مجموعه اقدامی
