نیاز به مشاوره دارید؟
تماس با ما
در قراردادهای مشارکت در ساخت، همیشه همه چیز طبق برنامه پیش نمیرود و گاهی یکی از طرفین چارهای جز پایاندادن یکطرفه به قرارداد ندارد. با اینکه این نوع قرارداد جزء عقود لازم است و اصولاً بهسادگی فسخ نمیشود، اما قانون شرایطی را پیشبینی کرده که در صورت وقوع آنها، امکان فسخ یکجانبه (پایاندادن ادامه همکاری) فراهم میشود.
برای درک دقیق این شرایط و نحوه فسخ چنین قراردادهایی، مطالعه نمونه رأی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بسیار ضروری است. چرا؟ چون آرای قضایی نشان میدهند قضات در عمل چه معیارهایی برای تشخیص تخلف، نقض تعهدات یا ایجاد حق فسخ در نظر میگیرند.
به همین دلیل اگر در مراحل اولیه تنظیم قرارداد هستید یا قصد دارید قرارداد فعلی خود را فسخ کنید، تا پایان این مطلب از گروه حقوقی اقدامی همراه ما باشید. در گام بعد نیز مشاوره با یک وکیل قرارداد مشارکت در ساخت همچون آقای اقدامی میتواند دید روشن و دقیقی درباره فسخ و نحوه اعمال این حق در اختیار شما قرار دهد.
ما پیشتر در مقاله قرارداد مشارکت در ساخت چیست به طور کامل درباره ماهیت و کاربرد این نوع قرارداد توضیح دادهایم. قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از عقود لازم است که بر اساس ماده 10 قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها میان مالک و سازنده یک ملک تنظیم میشود.
در این توافق، مالک ملک خود را در اختیار سازنده یا پیمانکار قرار میدهد تا طرف مقابل با استفاده از سرمایه مالی، تخصص در ساخت و امکاناتی که برای اجرای پروژه دارد، ملک را بازسازی کرده یا بنایی جدید احداث کند. پس از اجرای پروژه نیز سهم هر یک از طرفین از واحدهای ساختهشده مطابق مفاد قرارداد، میان آنان تقسیم میشود.
یکی از مهمترین بندهای هر قرارداد مشارکت در ساخت، فسخ آن است. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، به معنای پایان یکطرفه قرارداد بر اساس شرایطی است که در قانون یا متن قرارداد پیشبینی شدهاند. دقت کنید که در اینجا فسخ (پایان یکطرفه قرارداد) پیش از اتمام پروژه صورت میگیرد و زمانی محقق میشود که یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند یا شرایط تعیین شده برای فسخ مثل فورس ماژور ایجاد شود.
حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت یک ابزار حقوقی کلیدی است که تأکید فراوانی داریم مالک و سازنده درهرصورت از آن استفاده کنند. دو دلیل اصلی این تأکید را در ادامه آوردهایم:
این حق موجب حفاظت از حقوق طرفی میشود که بهواسطه بدعهدی و تخلفات طرف دیگر، زیاندیده است. بهعنوانمثال، هنگامی که یکی از طرفین مثل سازنده به تعهدات مالی یا اجرایی خود عمل نمیکند، وجود امکان فسخ و مستندکردن علل آن باعث میشود که مالک بتواند مطالبه خسارت و تعیین تکلیف وضعیت پروژه را از دادگاه بخواهد.
در عمل، دادگاهها معمولاً با استناد به مقررات قانون مدنی در مبحث خیارات، نسبت به فسخ قرارداد یا ابقای آن حکم میدهند. البته، در صورت اثبات ورود زیان، الزام فرد متخلف به انجام تعهدات و پرداخت مطالبه نیز از دیگر فواید ایجاد حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت است.
از سوی دیگر، پیشبینی حق فسخ، به موفقیت پروژه مشارکت در ساخت نیز کمک میکند. زیرا پروژههای ساختمانی بهویژه مشارکت در ساختها اصولاً بلندمدتاند و کوچکترین بدقولی یا ناتوانی یکی از طرفین میتواند کل پروژه را با خطر توقف یا زیان جدی مواجه کند.
از سوی دیگر، وجود حق فسخ، نقش ضمانت اجرا داشته و مانع سوءاستفاده طرفین خواهد شد. چون هر طرف میداند در صورت پایبند نبودن به تعهدات مالی، اجرایی یا انتقال اسناد، طرف مقابل میتواند ادامه همکاری را به طور قانونی خاتمه دهد. این ابزار، از ایجاد و پیگیری اختلافات طولانیمدت در دادگاه جلوگیری کرده و باعث ایجاد تعادل در منافع مالک و سازنده میشود.
باتوجهبه ضرورت استفاده از حق فسخ، پیشنهاد میکنیم پیش از تعیین حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت، حتماً چند نمونه رأی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه کنید. از این طریق متوجه میشوید که دادگاهها در چه شرایطی فسخ را میپذیرند و چه نکاتی را باید در بند حق فسخ ذکر کنید.البته، اعمال حق فسخ، شرایط متعددی دارد که فقط وکلای ملکی مجرب همچون وکلای گروه حقوقی اقدامی میتوانند آن را به بهترین نحو انجام دهند.
از مهمترین دلایلی که باعث میشود یک مالک یا سازنده از حق فسخ خود استفاده کرده و قرارداد را پیش از پایان پروژه بهصورت یکطرفه خاتمه دهد، میتوانیم به موارد زیر اشاره کنیم:
• تأخیر مالک در تحویل ملک یا انتقال سند به سازنده
• عدم پرداخت مبلغ بلاعوض به مالک توسط سازنده در موعد مقرر
• ناتوانی سازنده در اخذ تراکم یا مجوزهای مورد توافق طرفین
• تأخیر سازنده در اخذ پروانه ساخت و سایر مجوزهای شهرداری
• تأخیر بدون عذر موجه در پیشرفت عملیات ساخت طبق برنامه زمانبندی مقرر در متن قرارداد
• تأخیر سازنده در شروع پروژه
• تخلف از تعهدات فنی ساخت مانند رعایتنکردن طرحها و جزئیات نقشه یا استفاده از مصالح نامرغوب (در صورتی که کیفیت و برند مصالح در قرارداد ذکر شده باشد)
• انتقال غیرمجاز پروژه یا سهمالشرکه به شخص ثالث از سوی سازنده
• امتناع مالک از انتقال سند یا امضای تقسیمنامه در مراحل مشخص شده
• عدم اعطای وکالتهای لازم به سازنده برای پیگیری امور اداری و شهرداری
دلایل فسخ در انواع قراردادهای مشارکت در ساخت بسیار بیشتر از 10 مورد بالا است و بنا بر شرایط و مفاد توافق شما، دلایل فسخ نیز متفاوت خواهد بود.
دلایل و جهات قانونی مختلفی وجود دارد که بر اساس آنها میتوانید از دادگاه عمومی حقوقی محل ملک، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را بخواهید. این موارد برای هر دو طرف قرارداد اعم از مالک و چه سازنده قابلاستناد بوده و امکان پایان همکاری را فراهم میکنند:
در قراردادهای مشارکت در ساخت، خیار شرط یکی از مهمترین ابزارهای قانونی برای ایجاد امکان فسخ در بازه زمانی محدود است. مطابق ماده 399 قانون مدنی، طرفین میتوانند هنگام تنظیم قرارداد توافق کنند که هر یک از آنها، هر دو طرف یا حتی شخص ثالث، تا مدت مشخصی حق برهمزدن قرارداد را داشته باشند.
این اختیار فقط در جایی معتبر است که مدت اعمال آن بهصورت دقیق تعیین شده و بهصورت صریح در متن قرارداد درج شود. در غیر این صورت، خیار شرط طبق چندین نمونه رأی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از نظر فاقد اعتبار خواهد بود. هدف از پیشبینی این حق، ایجاد فرصت ارزیابی دوباره برای طرفین است تا در روزهای نخست پس از امضای قرارداد، تصمیم خود را نهایی کنند.
بهعنوانمثال، ممکن است در قرارداد ذکر شود که: مالک تا 10 روز پس از امضای قرارداد حق فسخ دارد یا سازنده تا 10 روز از تاریخ امضا میتواند از ادامه همکاری منصرف شود. این مثالها نشان میدهند که خیار شرط لزوماً به وقوع تخلف وابسته نیست؛ بلکه حقی توافقی است که در مدت محدود و معین، امکان خروج یکطرفه از قرارداد را فراهم میکند.
خیار تخلف از شرط، یکی از اختیاراتی است که قانونگذار در ماده 234 قانون مدنی یرای فسخ معاملات در نظرگرفته است. این خیار، پرکاربردترین و رایجترین مورد برای فسخ قرارداد است. برخلاف خیار شرط که نیازمند تعیین مدت و توافق صریح طرفین است، این خیار بهمحض اثبات انجامنشدن تعهداتِ مورد توافق قابل اعمال است.
هرگاه در متن قرارداد شرطی را به یکی از سه شکل زیر قرار دهید، از خیار تخلف شرط استفاده کردهاید:
1. شرط فعل (انجام کار) مثل انتقال سند به نام سازنده
2. شرط صفت (وجود ویژگی خاص) مثل استفاده از مصالح ساختمانی مرغوب
3. شرط نتیجه (تحقق یک وضعیت مشخص) مثل تحویل ملک به سازنده در موعد مقرر
حال اگر طرفی که متعهد به انجام شرط شده، آن را انجام ندهد یا امکان تحقق آن وجود نداشته باشد، برای طرف دیگر (مشروط له) اختیار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؛ بنابراین، ملاک اصلی در فسخ قرارداد، وقوع تخلف از شرط است، نه گذشت زمان یا اراده صرف طرفین.
در قرارداد مشارکت در ساخت، مصادیق این تخلف ممکن است بسیار متنوع باشد. موارد زیر همگی مثالهایی راجع به تخلف از شرط در این قرارداد هستند:
بهاینترتیب، هرگونه عدول از تعهداتِ پیشبینیشده در قرارداد، میتواند زمینه اعمال این خیار و برهمزدن قرارداد را فراهم سازد. در این مسیر، لازم است با یکی از وکلای مسلط بر اصول قراردادنویسی در مجموعه حقوقی اقدامی مشورت کرده و شروط دقیقی را در متن قرارداد بنویسید.
بر اساس ماده 600 قانون مدنی اگر بعد از معامله مشخص شود که مورد معامله دارای عیب بوده فرد ذی نفع میتواند معامله را ادامه دهد یا مطالبه خسارت کند یا معامله را فسخ کند. این نوع فسخ بر پایه خیار عیب ایجاد شده است.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، «خیار عیب» نیز از جهات مهم فسخ به شمار میآید. مطابق قواعد حقوقی، اگر پس از انعقاد قرارداد مشخص شود که مال مورد توافق دارای نقصی بوده که بر ارزش یا کاربری آن اثر میگذارد، طرف ذینفع حق دارد معامله را نگه دارد، خسارت بگیرد یا آن را برهم بزند. در این نوع قراردادها، آورده مالک معمولاً زمین است؛ بنابراین هر عیب یا محدودیتی که مانع بهرهبرداری صحیح از ملک شود، میتواند برای سازنده حق فسخ ایجاد کند.
چنانچه پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت معلوم شود که ملک یا زمین موضوع قرارداد در طرح شهری قرار دارد، سند آن در بازداشت است یا از جهات حقوقی با مشکل مواجه است، سازنده میتواند با استناد به خیار عیب، ادامه قرارداد را نپذیرد و از حق فسخ خود استفاده کند.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، خیار غبن یکی از جهات قانونی فسخ قرارداد است که طبق ماده ۴۱۶ قانون مدنی برای طرفین معاملات پیشبینی شده است. غبن، زمانی رخ میدهد که تعادل اقتصادی بین آوردههای طرفین بهصورت فاحش به هم بخورد؛ یعنی ارزش واقعی یکی از آوردهها به شکل چشمگیر کمتر از مقداری باشد که در قرارداد درج شده است. در چنین شرایطی، طرف متضرر پس از اطلاع از اختلاف ارزش، حق دارد قرارداد را از طریق دادگاه فسخ کند.
خیار غبن بهویژه در قراردادهای مشارکت اهمیت دارد، زیرا تعیین سهم مالک و سازنده و نحوه تقسیم واحدها پس از عقد ممکن است محل اختلاف باشد. این موضوع را میتوانید طی مطالعه یک نمونه رأی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، بهخوبی متوجه شوید.
برای مثال، فرض کنید مالک، زمین خود را با کاربری تجاری و ارزش ۱۰ میلیارد تومان در قرارداد ذکر کند. پس از تحویل ملک و در جریان اخذ مجوزها، سازنده متوجه میشود که کاربری ملک مسکونی است و ارزش واقعی آن تنها ۷ میلیارد تومان است. این اختلاف فاحش در ارزش آورده، نمونهای روشن از غبن است و سازنده میتواند با استناد به خیار غبن، قرارداد را فسخ کند یا اصلاح سهم خود را طلب نماید.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، فورس ماژور به شرایط یا حوادث غیرقابلپیشبینی و خارج از کنترل طرفین گفته میشود که اجرای تعهدات قراردادی را به طور موقت یا دائم غیرممکن میسازد. این مفهوم در حقوق مدنی برای محافظت از حقوق طرفین که به دلیل حوادث غیرقابلاجتناب قادر به انجام تعهدات خود نیستند، پیشبینی شده است.
بهعبارتدیگر، اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، حادثهای خارج از اراده مالک یا سازنده اتفاق بیفتد و اجرای قرارداد را مختل کند، حق فسخ برای طرفین ایجاد میشود. فرض کنید سازنده موظف به شروع عملیات ساخت از تاریخ مشخصی است، اما ناگهان زلزلهای شدید رخ میدهد که باعث تخریب بخشی از زمین یا آسیب به امکانات اولیه میشود. در این شرایط، سازنده نمیتواند به طور معمول عملیات ساخت را ادامه دهد.
وقوع زلزله، نمونهای از فورس ماژور است که میتواند اجرای تعهدات را موقتاً متوقف کرده و مسئولیت طرفین را نسبت به ادامه تعهدات، از میان ببرد. بهاینترتیب، حوادثی مانند سیل، آتشسوزی، جنگ یا دستور مقامات رسمی برای توقف فعالیتهای ساختمانی نیز میتوانند بهعنوان فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت لحاظ شوند
مراحلی که بهعنوان یک مالک یا سازنده برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باید پشت سر بگذارید به این شکل است:
ابتدا باید بندهای مربوط به فسخ، تعهدات طرفین و ضمانت اجراها را در قرارداد بررسی کنید تا مشخص شود آیا بر اساس توافق یا قانون، امکان فسخ برای شما وجود دارد یا خیر. مثلاً ماهیت خیار غبن یا خیار عیب به نحوی است که نیازی به ذکر آن در قرارداد نیست؛ اما خیار تخلف از شرط و شروط آن باید در متن قرارداد حتماً ذکر شوند تا بتوانید با استناد به آنها به قرارداد پایان دهید.
برای اثبات حق فسخ، مدارکی مانند اصل قرارداد، الحاقیهها، رسیدهای پرداخت، گزارش مهندس ناظر پروژه، مکاتبات و مستندات تصویری پیشرفت کار باید آماده شوند. این مدارک برای ارائه به دادگاه یا داور ضروری هستند.
از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، تخلف طرف مقابل و اراده خود برای فسخ قرارداد را اعلام کنید معمولاً فرصتی مثلاً ۱۰ روزه برای انجام تعهد به طرف مقابل داده میشود.
توصیه وکیل ملکی باسابقه ای همچون آقای اقدامی این است که قبل از اقدام قضایی، بهتر است طرف مقابل فرصت اصلاح یا انجام تعهد خود را داشته باشد، مثل تحویل ملک، دریافت مجوزها یا ادامه عملیات ساخت.
اگر طرف مقابل همکاری کرد، میتوان فسخ را بهصورت توافقی ثبت کرد و در صورتجلسه مواردی مانند تحویل ملک، میزان خسارات و لیست اموال را ذکر نمود.
چنانچه قرارداد شامل داوری باشد، ابتدا باید موضوع فسخ به داور ارجاع شود تا رأی صادر شود. رأی داور دقیقاً مانند رأی دادگاه قابلیت اجرایی دارد.
اگر داور در قرارداد پیشبینینشده باشد یا طرف مقابل همکاری نکند، باید دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تقدیم دادگاه شود. دادگاه ممکن است پرونده را به کارشناس ارجاع دهد، جلسات رسیدگی برگزار کند و نهایتاً حکم فسخ صادر شود.
دادگاه یا داور میزان هزینههای انجام شده و خسارت طرف متخلف را مشخص کرده و بازگشت مبالغ پرداختی را از فرد متخلف درخواست میکند؛ مشروط بر اینکه در دادخواست تقدیمی به این موضوع اشاره کرده باشید.
پس از قطعیشدن حکم، ملک به مالک تحویل داده میشود و سازنده ملزم به تخلیه است. در مورد امکانات و تجهیزات بهکاررفته در پروژه نیز قاضی بر اساس اسناد و توافقات، اظهارنظر خواهد کرد.
فراموش نکنید که وکلای ما در گروه حقوقی اقدامی برای تنظیم دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، اظهارنامه، لایحه دفاعیه و هر نوع اوراق قضایی موردنیاز شما، درکنار شما هستند.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، پیامدهای مالی و حقوقی فراوانی برای طرفین دارد. از طرفی، پایان یکجانبه این قرارداد، هزینههای بسیاری را به دلیل توقف پروژه بر طرفین تحمیل میکند.
اولین اثر این فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، پایان تعهدات طرفین است. به این معنی که بعد از فسخ، هیچ یک از طرفین موظف به انجام تعهدات باقیمانده نخواهد بود. در مرحله بعدی، قرارداد به وضعیت سابق خود باز میگردد؛ یعنی مصالح، تجهیزات و هر نوع مبلغ ردوبدل شده میان طرفین، به وضعیت سابق برمیگردد. بهعنوانمثال، تجهیزات به سازنده برمیگردد و سازنده نیز ملک را به مالک تحویل میدهد.
فسخ قرارداد میتواند مستلزم جبران خسارت باشد. اگر یکی از طرفین کوتاهی کرده یا نقض تعهد داشته باید هزینههای پروژه، خرید مصالح و دستمزد کارگران را جبران کند. در صورت اختلاف، کارشناس رسمی دادگستری میزان خسارت را تعیین میکند.
توقف پروژه یکی دیگر از اثرات مهم فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است. این توقف میتواند باعث تأخیر در تحویل، مشکلات مالی و پیچیدگی در ادامه پروژه شود و قراردادهای فرعی مثل قرارداد با پیمانکاران مختلف را تحت تحتتأثیر دهد.
به یاد داشته باشید که از نظر حقوقی، اعمال فسخ به شکل غیرقانونی برای فرد مسئولیت ایجاد میکند و طرف متضرر میتواند حق خود را از طریق دادگاه پیگیری کند. ازاینرو، میتوانید با مشاهده چند نمونه رأی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، اینطور جزئیات را بهتر درک کنید.
جمعبندی
در این مطلب بهتفصیل راجع به ماهیت و نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت سخن گفتیم. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت زمانی مطرح میشود که ادامه همکاری به دلیل تخلف مالک یا سازنده، وقوع حوادث غیرقابلپیشبینی، نقض تعهدات و سایر موارد ذکرشده، ممکن نباشد. در این راستا، آشنایی با جهات فسخ، مراحل عملی آن و مطالعه نمونه رأی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به شما کمک میکند بدانید دادگاهها در عمل چه معیارهایی را برای پذیرش فسخ در نظر میگیرند. ازاینرو، میتوانید قراردادی منسجم تنظیم کنید یا اگر در حال مطالبه حق فسخ خود هستید، کمتر دچار آسیب میشوید.
اگر اکنون درگیر اختلاف هستید یا احساس میکنید شرایط فسخ برای شما فراهم شده اما نمیدانید از کجا شروع کنید، گروه حقوقی اقدامی میتواند در تمام مراحل بررسی قرارداد و جمعآوری ادله تا طرح دعوا و پیگیری حقوقی، بهصورت تخصصی در کنارتان باشد. اینگونه، با صرف کمترین هزینه، بهترین نتیجه ممکن را دریافت میکنید. برای دریافت راهنمایی دقیقتر، همین حالا با کارشناسان ما تماس بگیرید.
سؤالات متداول
چون نشان میدهد قضات در عمل چه مواردی را تخلف، نقض تعهد یا دلیل موجه برای فسخ میدانند و به شما کمک میکند بفهمید در دعوای فسخ، چه مدارک و استدلالهایی بیشترین تأثیر را دارند.
حق فسخ زمانی به وجود میآید که یکی از جهات قانونی یا قراردادی مثل خیار شرط، خیار تخلف از شرط، وجود عیب، غبن فاحش یا وقوع فورس ماژور محقق شود یا یکی از طرفین تعهدات اصلی خود را انجام ندهد.
تأخیر در تحویل ملک یا پرداخت بلاعوض، عدم اخذ مجوزها، توقف پیشرفت کار، استفاده از مصالح نامرغوب، انتقال پروژه به شخص ثالث و امتناع از انتقال سند، مهمترین دلایل فسخ قراردادها مشارکت در ساخت محسوب میشوند.
تعهدات طرفین پایان مییابد، وضعیت به حالت قبل از قرارداد برمیگردد، خسارتها تعیین و جبران میشود و ملک نیز طبق رأی دادگاه یا داور تحویل مالک خواهد شد.
اصل قرارداد، الحاقیههای قرارداد، رسیدهای پرداخت، مکاتبات طرفین، گزارشهای مهندس ناظر و مستندات پیشرفت کار یا توقف پروژه باید به دادخواست فسخ ضمیمه شوند.
آخرین مقالات و اخبار
وبلاگ مجموعه اقدامی
