نیاز به مشاوره دارید؟
تماس با ما
با توجه به اینکه این پرسش در طی سال‌های اخیر به دفعات زیاد در فضای مجازی مطرح شده است و ذهن بسیاری از افراد را درگیر کرده است، در این مقاله قصد داریم به پاسخ این پرسش مهم و بررسی ابعاد مختلف آن بپردازیم.
البته مطرح نمودن این پرسش به صورت کنونی، صحیح نیست و باعث میشود معانی مختلفی از مقصود آن به ذهن خطور کند. یکی از مفاهیمی که ممکن است از این پرسش برداشت شود، این است که چند سال طول می‌کشد تا سرقفلی به شخص تعلق بگیرد؟ و یا اینکه پس از انعقاد قرارداد، حق سرقفلی برای شخص تا چند سال پابرجا است؟
برای پاسخ به این سوالات و کسب اطلاعات بیشتر در خصوص مفهوم سرقفلی، می‌توانید علاوه بر مطالعه‌ی این مقاله، به مقالات دیگر ما از جمله: «وکیل سرقفلی»، «وکیل سرقفلی رایگان»، «وکیل تخلیه سرقفلی»، «وکیل سرقفلی چیست» و «خرید سرقفلی مغازه» مراجعه کنید.
اگر شما صاحب مغازه‌ای هستید، مستأجر هستید یا حتی قصد خرید و فروش یک واحد تجاری را دارید، احتمالاً یکی از سوالاتی که در ذهن‌تان شکل میگیرد این است که قانون سرقفلی چند سال است؟
یعنی آیا سرقفلی زمان مشخصی دارد؟ بعد از چند سال تمام میشود؟ یا این حق برای همیشه باقی می‌ماند؟
پاسخ به این پرسش، برخلاف تصور عمومی، ساده نیست و بستگی به قانون حاکم بر رابطه استیجاری، تاریخ انعقاد قرارداد، نحوه ایجاد سرقفلی یا حق کسب و پیشه و توافقات میان مالک و مستأجر دارد. در ادامه، با نگاهی دقیق اما قابل فهم، تمام ابعاد قانونی و کاربردی سرقفلی را بررسی می‌کنیم تا اگر شما قصد معامله، اجاره یا انتقال سرقفلی را دارید، بتوانید با آگاهی کامل تصمیم بگیرید.
در این مسیر، آشنایی با وکیل سرقفلی یا حتی مشورت با مشاور حقوقی و استفاده از مشاوره حقوقی سرقفلی میتواند راه را برایتان روشن‌تر کند. در ادامه، گروه حقوقی اقدامی به عنوان مرجع تخصصی دعاوی ملکی، تمام قوانین و نکات مهم در این زمینه را برای شما توضیح می‌دهد.
قانون سرقفلی مغازه، مجموعه‌ای از مقررات است که روابط مالی و حقوقی بین مالک و مستأجر یک ملک تجاری را تنظیم می‌کند. این قانون مشخص می‌کند که چه زمانی مستأجر حق سرقفلی دارد، چگونه میتواند از آن استفاده کند، در چه شرایطی قابل انتقال یا تخلیه است و در نهایت چه حقوقی برای مالک در نظر گرفته میشود.
به زبان ساده، مقررات مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه تلاش می‌کنند میان حق مالکیت و حقوق مالی مستأجر تعادل ایجاد کنند. البته نوع حمایت و شرایط تخلیه، بسته به قانون حاکم بر قرارداد متفاوت است و نمی‌توان برای همه قراردادهای تجاری یک حکم واحد در نظر گرفت.
اگر شما مغازه‌ای اجاره کرده‌اید و با تلاش خود مشتری جذب کرده‌اید، این قانون از شما محافظت می‌کند تا مالک نتواند بدون پرداخت حق شما، ملک را تخلیه کند.
از طرف دیگر، اگر مالک هستید، قانون مانع از آن میشود که مستأجر بی‌دلیل ملک شما را تصرف کند یا بدون اجازه آن را منتقل کند. در واقع، قانون سرقفلی مغازه پلی است میان مالک و مستأجر تا هردو با آرامش، اعتماد و اطمینان بتوانند رابطه‌ی تجاری خود را ادامه دهند. برای درک بهتر جزئیات این قانون، ابتدا باید مفهوم سرقفلی و اهداف آن را بشناسید که در بخش بعدی توضیح داده شده است.
سرقفلی در زبان ساده به یک حق مالی مربوط به ملک تجاری گفته میشود که میتواند در شرایط مقرر قانونی و قراردادی برای مستأجر ایجاد یا به او منتقل شود. برای مثال، ممکن است مالک هنگام اجاره ملک تجاری مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند یا در شرایط مقرر قانونی، سرقفلی در جریان رابطه استیجاری به دیگری منتقل شود.
در واقع، سرقفلی را نباید صرفاً همان ارزش ناشی از مشتری، اعتبار یا سابقه فعالیت مستأجر دانست. این مفاهیم می‌توانند در ارزیابی اقتصادی یک حق تجاری مؤثر باشند، اما از نظر حقوقی، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت دو مفهوم متفاوت هستند.
قانون سرقفلی برای ایجاد تعادل میان حقوق مالک و مستأجر تصویب شد. اگر شما مستأجر هستید، این قانون به شما امنیت شغلی می‌دهد و اگر مالک هستید، از حقوق مالکیت شما نیز محافظت می‌کند. هدف اصلی آن جلوگیری از سوءاستفاده هر دو طرف و تعیین چارچوبی شفاف برای رابطه‌ی تجاری است.
به زبان ساده‌تر، قانون سرقفلی تلاش می‌کند هم حق مالکیت را حفظ کند و هم حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را محترم بداند.
در بررسی یک ملک تجاری باید هم حق مالکیت و هم حقوق مالی ناشی از رابطه استیجاری، از جمله سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت در صورت وجود، مورد توجه قرار گیرد.
برای درک ساده‌تر سرقفلی، این مثال را در نظر بگیرید: فردی مغازه‌ای را اجاره می‌کند و سال‌ها در آن به فعالیت تجاری مشغول میشود. در این مدت، با تلاش خود مشتری جذب می‌کند، اعتبار کسب می‌کند و نام او با آن مکان گره می‌خورد. این اعتبار و مشتری‌مداری، هرچند ملموس نیست، ارزشی مالی واقعی دارد. قانون این ارزش را «سرقفلی» می‌نامد و به مستأجر این اطمینان را می‌دهد که مالک نمی‌تواند بدون جبران این ارزش، او را از مغازه بیرون کند.
ممکن است در طول فعالیت، محل کسب دارای موقعیت و ارزش تجاری بیشتری شود و این عوامل در ارزش اقتصادی حقوق مربوط به محل مؤثر باشند. با این حال، از نظر حقوقی باید میان «سرقفلی» و «حق کسب یا پیشه یا تجارت» تفاوت قائل شد.
اگر بخواهیم سرقفلی مغازه به زبان ساده را توضیح دهیم: صاحب مغازه (مالک) و کسی که در آن کسب‌وکار راه انداخته (مستأجر)، هر دو نسبت به آن مکان حق دارند؛ مالک مغازه، مالک عین ملک است و مستأجر، حسب قرارداد و قانون، حقوقی نسبت به منافع ملک و در موارد مقرر، نسبت به سرقفلی یا حق کسب و پیشه خواهد داشت. بنابراین نمی‌توان صرفاً با پایان مدت اجاره نتیجه گرفت که همه حقوق مالی مستأجر بدون بررسی شرایط قرارداد از بین رفته است.
به همین ترتیب، حق سرقفلی به زبان ساده یعنی حقی مالی که مستأجر با پرداخت مبلغی مشخص یا با سال‌ها فعالیت به دست آورده و کسی نمی‌تواند بدون پرداخت حق آن، آن را از او سلب کند. در مقابل، «حق کسب و پیشه و تجارت» در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، ماهیت متفاوتی دارد و تابع مقررات همان قانون است. بنابراین تفاوت این دو حق فقط در «زمان ایجاد» خلاصه نمیشود، بلکه مبنای ایجاد، شرایط انتقال، تخلیه و آثار مالی آنها نیز متفاوت است.
سرقفلی در قوانین ایران مسیر طولانی و پرتحولی را طی کرده است. دو قانون مهم در این زمینه، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ هستند. همچنین مقررات جدیدتری مانند اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۴۰۳ و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بر برخی فرایندهای مرتبط با اجاره و انتقال حقوق مربوط به املاک اثر گذاشته‌اند.
نکته‌ی کلیدی برای فهم درست این قوانین: تعیین قانون حاکم بر هر رابطه استیجاری، به تاریخ انعقاد قرارداد و شرایط رابطه استیجاری بستگی دارد، نه صرفاً تاریخ کنونی. طبق ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده، از شمول این قانون مستثنی، و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.»
به‌طور خلاصه:
این دو، دو مفهوم حقوقی متفاوت‌اند، نه یک حق با دو نام. پیش از سال ۱۳۷۶ نیز مفهوم سرقفلی در حقوق ایران سابقه داشته است، اما قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ مقررات صریح و مشخصی درباره سرقفلی پیش‌بینی کرد. در مقابل، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ عمدتاً ناظر بر حمایت از حق کسب یا پیشه یا تجارت بود.
بنابراین، صرفاً با گفتن اینکه «قرارداد قبل یا بعد از ۱۳۷۶ است» نمی‌توان در همه پرونده‌ها پاسخ کامل داد؛ تاریخ انعقاد، مفاد قرارداد، نحوه ایجاد حق و سایر شرایط رابطه استیجاری نیز باید بررسی شود.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، مقررات مهمی درباره حق کسب و پیشه و تجارت اماکن تجاری وضع کرد. طبق این قانون، در قراردادهای مشمول آن، حق کسب و پیشه و تجارت تابع مقررات قانونی است و صرف پایان مدت اجاره لزوماً موجب از بین رفتن این حق نمیشود. تخلیه نیز در موارد و شرایطی که قانون پیش‌بینی کرده است امکان‌پذیر خواهد بود.
به بیان ساده‌تر، اگر رابطه استیجاری شما مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد، حتی اگر واژه «سرقفلی» در قرارداد به کار نرفته باشد، ممکن است مستأجر از حق کسب یا پیشه یا تجارت برخوردار باشد. بنابراین باید میان این حق و سرقفلی به معنای مقرر در قانون ۱۳۷۶ تفاوت قائل شد.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ حمایت قابل‌توجهی از مستأجر اماکن تجاری به عمل آورد و تخلیه را به موارد و شرایط قانونی محدود کرد.
در این قانون، تخلیه مغازه در شرایط مشخصی مانند موارد مقرر در مواد ۱۴ و ۱۵ و همچنین سایر موارد قانونی امکان‌پذیر است. برای مثال، قانون مواردی مانند انتقال منافع بدون رعایت مقررات، تعدی و تفریط، عدم پرداخت اجاره‌بها و برخی نیازهای قانونی موجر را پیش‌بینی کرده است.
میزان حق کسب و پیشه و تجارت نیز بسته به سبب تخلیه و مقررات مربوط متفاوت خواهد بود.
همچنین، در این قانون، باید از «حق کسب و پیشه و تجارت» سخن گفت و نباید آن را صرفاً با سرقفلی یکی دانست. این حق تابع مقررات خاص قانون ۱۳۵۶ است و نحوه ایجاد و آثار آن با سرقفلی موضوع قانون ۱۳۷۶ تفاوت دارد.
در سال ۱۳۷۶ قانون روابط موجر و مستأجر جدیدی تصویب شد که مقررات مشخصی را درباره سرقفلی پیش‌بینی کرد. این قانون، در مقایسه با قانون ۱۳۵۶، رویکرد متفاوتی نسبت به روابط موجر و مستأجر اتخاذ کرد و برای سرقفلی مقررات مستقلی در فصل دوم قانون در نظر گرفت. دلیل اصلی این تغییر، صرفاً یک انتخاب سیاست‌گذاری نبود؛ فقهای شورای نگهبان طی نظریه‌ی مورخ ۱۳۶۳/۵/۹ اعلام کردند که حق کسب‌وپیشه‌ی موضوع ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ عنوان شرعی ندارد. با این حال، این نظر بلافاصله به کنارگذاشتن حق کسب‌وپیشه منجر نشد؛ مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال ۱۳۶۹ با تصویب ماده واحدهای، ادامه‌ی اجرای قانون ۱۳۵۶ را تا تصویب قانون جدید مقرر کرد. از سوی دیگر، حق کسب‌وپیشه در عمل موجب نارضایتی گسترده‌ی مالکان نیز شده بود؛ چرا که این حق عملاً تخلیه‌ی محل تجاری را برای مالک دشوار و منوط به شرایط سخت‌گیرانه‌ی قانونی می‌کرد و او را، با وجود مالکیت عین ملک، تا حد زیادی از اختیار تصرف و بهره‌برداری آزاد از آن محروم می‌ساخت؛ وضعیتی که در عمل به کاستن از حق مالکانه‌ی موجر می‌انجامید. سرانجام با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، قانون‌گذار مفهوم سرقفلی را به‌عنوان جایگزینی منطبق با موازین شرعی و متعادل‌کننده‌ی حقوق مالک و مستأجر، برای قراردادهای جدید وارد قانون کرد. طبق ماده ۱۱ همین قانون، این تحول تنها بر قراردادهای منعقدشده از این تاریخ به بعد اعمال میشود؛ قراردادهای پیش از ۱۳۷۶ کماکان تابع قانون ۱۳۵۶ (حق کسب و پیشه) باقی می‌مانند.
در قانون جدید، مالک میتواند هنگام اجاره ملک تجاری مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین مستأجر نیز در اثنای مدت اجاره، در شرایط مقرر قانونی، میتواند برای واگذاری حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند. بنابراین سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ فقط به پرداخت مبلغ در ابتدای قرارداد محدود نمیشود.
قانون سال ۱۳۷۶ در مقایسه با قانون ۱۳۵۶ مقررات متفاوتی درباره روابط موجر و مستأجر و سرقفلی ایجاد کرد. از مهم‌ترین تفاوت‌های آن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
اگر مغازه‌ای را برای یک شغل معین اجاره کرده باشید، تغییر شغل بدون رضایت مالک میتواند در صورت وجود شرط قراردادی یا تخلف از مفاد قرارداد، آثار حقوقی داشته باشد. این موضوع در عمل بیشتر مربوط به قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ است؛ طبق بند ۷ ماده ۱۴ آن قانون، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی داده شده و مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، مالک حق درخواست تخلیه را دارد. قانون سال ۷۶ چنین فهرست مشخصی برای موارد تخلیه مشابه ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ ندارد؛ در قراردادهای مشمول این قانون (یعنی قراردادهای منعقدشده از ۱۳۷۶ به بعد)، آثار تغییر شغل عمدتاً بر اساس مفاد قرارداد و شروط ضمن عقد و سایر مقررات قابل اعمال تعیین میشود.
در این قانون، اگر مدت اجاره تمام شود و مالک تمایلی به تمدید نداشته باشد، میتواند درخواست تخلیه بدهد. اما باید مبلغ سرقفلی پرداخت شده را به نرخ روز به مستأجر برگرداند. این موضوع در تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ تصریح شده است.
طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، اگر مالک به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کرده باشد، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه‌ی مبلغ سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت. در مقابل، تبصره ۱ ماده ۶ و ماده ۹ نیز شرایطی را پیش‌بینی کرده‌اند که ممکن است مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی از مالک نداشته باشد. بنابراین، نمی‌توان گفت در تمام قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، مالک صرفاً با پرداخت قیمت روز سرقفلی مکلف به تخلیه است؛ بلکه ابتدا باید مشخص شود سرقفلی چگونه ایجاد شده و آیا شرایط مقرر در قانون برای مطالبه آن وجود دارد.
به‌طور خلاصه: نه. برخلاف تصور رایج بین برخی مالکین، سرقفلی محدودیت زمانی ندارد و نمی‌توان آن را بدون پرداخت وجه پس گرفت. مالک نمی‌تواند به‌صرف تمایل خود یا پایان قرارداد اجاره، حق سرقفلی مستأجر را پس بگیرد یا او را بدون جبران مالی تخلیه کند. واقعیت این است که سرقفلی یک حق مالی است که تا زمانی که شرایط قانونی آن برقرار باشد ادامه پیدا می‌کند و پس از فوت مستأجر نیز به ورثه‌ی او منتقل میشود.
جزئیات دقیق‌تر تخلیه، به قانون حاکم بر قرارداد (بر اساس تاریخ انعقاد آن) بستگی دارد:
در نتیجه، پس‌گرفتن یا نادیده گرفتن یک‌طرفه حقوق مالی مستأجر بدون رعایت شرایط قانونی امکان‌پذیر نیست. اگر با چنین وضعیتی مواجه شدید، بهتر است پیش از هر اقدامی موضوع را با یک وکیل سرقفلی در میان بگذارید تا مسیر درست دفاع از حق خود را بشناسید.
تا این تاریخ، هیچ قانون کاملاً جدید و مستقلی که صرفاً موضوعش «سرقفلی» باشد، در مجلس شورای اسلامی به تصویب نرسیده است. آنچه در قالب قانون جدید سرقفلی مطرح میشود، در واقع اصلاحات نقطه‌ای بر قوانین موجود است، نه جایگزینی کامل قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶.
مهم‌ترین این تحولات عبارت‌اند از:
بنابراین، اصل مقررات مربوط به سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ همچنان برقرار است و قوانین جدید را نباید به معنای جایگزینی کامل قانون ۱۳۷۶ یا ایجاد یک «سرقفلی جدید» دانست.
از جمله تحولات مرتبط با سرقفلی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
یکی از سوال‌های پرتکراری که هم مستأجران و هم مالکان مطرح می‌کنند، این است که حق سرقفلی تا چند سال اعتبار دارد و آیا تاریخ انقضا دارد یا نه؟ در واقع، بسیاری از افراد تصور می‌کنند سرقفلی مثل اجاره‌نامه دارای مدت مشخص است، در حالی که قانون دیدگاه متفاوتی دارد.
مدت زمان سرقفلی به طور مستقیم در هیچ ماده قانونی محدود نشده است. یعنی اگر شما سرقفلی مغازه‌ای را به صورت رسمی خریداری کرده‌اید، این حق تا زمانی که قرارداد و شرایط قانونی آن برقرار باشد، پابرجاست و با پایان مدت اجاره از بین نمی‌رود، مگر در شرایط خاصی مثل تغییر شغل بدون اجازه یا تخلف از مفاد قرارداد.
به زبان ساده، سرقفلی یک حق مالی دائمی است که با رعایت قانون، میتواند سال‌ها، حتی دهه‌ها ادامه داشته باشد. اما چون شرایط هر قرارداد متفاوت است، آشنایی با جزئیات قانونی مدت و ارزش سرقفلی اهمیت زیادی دارد. در ادامه، نگاهی دقیق‌تر به این موارد خواهیم داشت.
یکی از رایج‌ترین مفاهیمی که از سوال «سرقفلی چند سال است؟» برداشت میشود، این است که در صورت دریافت حق سرقفلی، تا چند سال مالک این حق خواهیم بود. پاسخ به این پرسش، به تاریخ انعقاد قرارداد، قانون حاکم بر رابطه استیجاری و نحوه ایجاد سرقفلی یا حق کسب و پیشه بستگی دارد.
ارزش سرقفلی برخلاف مالکیت عین ملک، نرخ ثابت و مشخصی در قانون ندارد و میزان آن با توجه به شرایط هر ملک و رابطه استیجاری تعیین میشود. عواملی مانند موقعیت مکانی، مساحت و مشخصات ملک، میزان رونق تجاری محل، نوع و سابقه فعالیت، شرایط قرارداد اجاره و وضعیت بازار می‌توانند در ارزش‌گذاری سرقفلی تأثیرگذار باشند.
به همین دلیل نمی‌توان برای سرقفلی تمام املاک، درصد مشخصی از ارزش ملک تعیین کرد. برای مثال، ارزش سرقفلی یک واحد تجاری در یک موقعیت تجاری ممتاز ممکن است با واحدی مشابه از نظر متراژ اما واقع در یک موقعیت کم‌رونق، تفاوت قابل‌توجهی داشته باشد.
در صورت اختلاف میان مالک و مستأجر یا در معاملات مربوط به سرقفلی، تعیین ارزش دقیق آن ممکن است به بررسی اسناد، قرارداد اجاره، وضعیت ملک و سایر عوامل مؤثر و در موارد لازم به کارشناسی رسمی دادگستری نیاز داشته باشد.
گروه حقوقی اقدامی با بهره‌گیری از وکلای مجرب در حوزه سرقفلی و حق کسب و پیشه، امکان بررسی حقوقی و ارزیابی شرایط مربوط به سرقفلی را فراهم کرده است.
یکی از مهم‌ترین بخش‌های قانون سرقفلی، مربوط به انتقال و ارث آن است. چون سرقفلی فقط یک حق مالی ساده نیست، بلکه معمولاً حاصل سال‌ها تلاش، اعتبار و مشتری‌سازی مستأجر است. بنابراین طبیعی است که افراد بخواهند بدانند آیا می‌توانند این حق را به دیگری منتقل کنند یا بعد از فوتشان به وراث قانونی برسد یا نه.
بر اساس قوانین فعلی ایران، سرقفلی قابل انتقال به غیر و همچنین ارث است، اما به شرط آنکه در قرارداد یا قانون، منع خاصی وجود نداشته باشد. یعنی اگر شما مغازه‌ای با حق سرقفلی در اختیار دارید، می‌توانید با رضایت مالک یا طبق شرایط قانونی، آن را به شخص دیگری واگذار کنید.
همچنین در صورت فوت مستأجر، حق سرقفلی به ورثه منتقل میشود، مگر آنکه در قرارداد صراحتاً قید شده باشد که این حق شخصی است و پس از فوت از بین می‌رود. در ادامه، ماده‌های قانونی و شرایط دقیق هر یک از این موارد را بررسی می‌کنیم تا بدانید در چه مواقعی انتقال یا ارث سرقفلی ممکن است و در چه مواردی ممکن نیست.
در قوانین موضوعه‌ی ایران، حکم واحد و صریحی در یک ماده‌ی مشخص که مستقیماً «انحصار وراثت سرقفلی» را مقرّر کند وجود ندارد. با این حال، از مجموع قواعد حقوق مدنی در خصوص حقوق مالی چنین استنباط میشود که حق سرقفلی (یا حق کسب و پیشه و تجارت) از مصادیق حقوق مالی است و به وراث منتقل میشود.
می‌توان به رویه‌ی غالب محاکم اشاره کرد که نشان می‌دهد حقوق مالی ناشی از کسب‌وپیشه قابل انتقال به وراث است؛ در عمل نیز سرقفلی معمولاً پس از فوت مستأجر به‌صورت قهری به وراث منتقل میشود و وراث می‌توانند نسبت به ادامه‌ی فعالیت یا فروش آن اقدام کنند (با رعایت مفاد قرارداد و حقوق مالک).
ورثه می‌توانند پس از انتقال قهری حق به ترکه، در حدود مقررات مربوط به ارث و قرارداد، درباره حق مالی باقی‌مانده توافق کنند. برای مثال، ممکن است سهم ورثه از حق با توافق میان آنان تعیین شود یا در صورت امکان قانونی، نسبت به انتقال آن اقدام کنند.
اما ادامه فعالیت یکی از ورثه در محل، صرفاً به دلیل وارث بودن او به‌صورت خودکار مجاز تلقی نمیشود و باید مفاد اجاره‌نامه، نوع حق، شرایط استفاده از ملک و مقررات مربوط به انتقال منافع بررسی شود.
در نهایت، توصیه میشود برای جلوگیری از اختلاف میان وراث، موضوع با مشاوره وکیل سرقفلی پیگیری شود.
در برخی موارد، مالک و مستأجر می‌توانند با توافق، حقوق مالی مربوط به سرقفلی را تسویه کنند. مثلاً اگر مستأجر با توافق مالک حق خود را واگذار کند یا در برابر دریافت مبلغی از حقوق خود نسبت به سرقفلی صرف‌نظر کند، آثار این توافق بر اساس مفاد قرارداد و شرایط قانونی تعیین خواهد شد.
اما حذف یا نادیده گرفتن سرقفلی بدون وجود مبنای قانونی یا توافق معتبر، قابل فرض نیست و باید شرایط ایجاد و انتقال این حق بررسی شود.
در نگاه اول ممکن است تصور کنید که «سرقفلی» و «اجاره مغازه» یک معنا دارند، اما در واقع این دو مفهوم تفاوت‌های مهمی دارند. در عرف، اصطلاح «اجاره مغازه با سرقفلی» برای قراردادهایی به کار می‌رود که علاوه بر اجاره‌بها، حق سرقفلی نیز به شکل قانونی و قراردادی برای مستأجر ایجاد یا منتقل میشود.
اگر شما قصد اجاره یک ملک تجاری را دارید، دانستن تفاوت میان اجاره معمولی و اجاره همراه با سرقفلی برای شما حیاتی است. زیرا آثار پایان قرارداد و حقوق مالی مستأجر در هر قرارداد، با توجه به قانون حاکم و مفاد قرارداد تعیین میشود.
به زبان ساده، «اجاره مغازه با سرقفلی» به رابطه‌ای گفته میشود که در کنار قرارداد اجاره، موضوع سرقفلی نیز وجود دارد. بنابراین ارزش مغازه و میزان اجاره‌بها ممکن است با وجود یا عدم وجود حق سرقفلی متفاوت باشد. در ادامه، جزئیات مربوط به مبلغ، ارزش و درصد سرقفلی را بررسی می‌کنیم.
در معاملات تجاری، اصطلاح اجاره سرقفلی به معنای اجاره مغازه‌ای است که دارای حق سرقفلی است. یعنی شما علاوه بر اجاره‌بهای ماهانه، مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت می‌کنید تا از حق تقدم و امنیت شغلی برخوردار شوید.
مبلغ اجاره سرقفلی بر اساس موقعیت ملک، متراژ، سابقه فعالیت، و نوع شغل متفاوت است. برای مثال، در مناطق تجاری تهران ممکن است سرقفلی یک مغازه کوچک بیش از چند میلیارد تومان باشد.
در نتیجه، برای برآورد دقیق، مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری یا وکیل سرقفلی ضروری است.
ارزش سرقفلی مغازه درصد ثابت و مشخصی از قیمت ملک ندارد و قانون نیز درصد معینی را برای آن تعیین نکرده است. ارزش‌گذاری سرقفلی با توجه به عواملی مانند موقعیت و وضعیت تجاری ملک، مساحت، میزان رونق محل، نوع فعالیت، سابقه فعالیت تجاری، شرایط قرارداد اجاره و وضعیت بازار انجام میشود.
بنابراین نمی‌توان برای همه مغازه‌ها یک درصد مشخص، مانند ۲۰، ۳۰ یا ۷۰ درصد ارزش ملک، به‌عنوان ارزش سرقفلی در نظر گرفت. در برخی واحدهای تجاری با موقعیت ممتاز یا فعالیت تجاری خاص، ارزش اقتصادی حقوق مربوط به سرقفلی ممکن است بخش قابل‌توجهی از ارزش ملک باشد و میزان آن در هر مورد باید به صورت مستقل ارزیابی شود.
برای تعیین ارزش دقیق سرقفلی، لازم است قراردادها، سوابق پرداخت سرقفلی، وضعیت ملک و شرایط تجاری آن بررسی شود و در صورت نیاز، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع گردد.
برای اطلاع از درصد حق مالک در فروش سرقفلی نیز باید شرایط قرارداد، نوع رابطه مالک و مستأجر و توافقات انجام‌شده میان طرفین بررسی شود.
تخلیه مغازه‌ای که دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است، یکی از حساس‌ترین مسائل حقوقی بین مالک و مستأجر به شمار می‌آید. شرایط دقیق آن بسته به تاریخ انعقاد قرارداد و قانون حاکم بر آن (از جمله ماده ۱۱ قانون ۷۶) متفاوت است.
در هر دو حالت، آگاهی از این شرایط به مستأجر کمک می‌کند از حقوق خود دفاع کند و در صورت بروز اختلاف، مستند و آگاهانه اقدام کند.
در ادامه، شرایط و مراحل قانونی تخلیه مغازه سرقفلی را مرحله به مرحله بررسی می‌کنیم تا بدانید در هر موقعیت، چه اقداماتی مجاز و چه محدودیت‌هایی وجود دارد.
برای قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ (سرقفلی):
برای قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ (حق کسب و پیشه):
فرایند پیچیده‌تر است و منوط به اثبات یکی از موارد مقرر در قانون نزد مرجع قضایی است؛ میزان حق کسب یا پیشه قابل پرداخت نیز بسته به دلیل اثبات‌شده تخلیه متفاوت خواهد بود. برای نمونه، ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶ در برخی موارد خاص، مانند احداث ساختمان جدید یا احتیاج شخصی موجر، پرداخت حق کسب یا پیشه را پیش‌بینی کرده است.
بنابراین، نمی‌توان گفت در همه پرونده‌ها با عدم رعایت یکی از مراحل، حکم تخلیه صادر نمیشود؛ بلکه دادگاه با توجه به نوع رابطه استیجاری، خواسته، دلایل و شرایط قانونی درباره دعوا تصمیم خواهد گرفت.
همچنین اگر مستأجر مرتکب تخلفاتی مانند تغییر شغل بدون اجازه در موارد مشمول قانون، انتقال غیرمجاز به غیر یا عدم پرداخت اجاره‌بها شود، آثار حقوقی آن باید بر اساس قانون حاکم بر قرارداد بررسی شود.
برای درک عمیق‌تر مباحث این مقاله، گروه حقوقی اقدامی دو وبینار تخصصی و رایگان در این حوزه برگزار کرده که فیلم کامل هر دو در سایت در دسترس است:
تحلیل حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه
در این وبینار، تفاوت‌های بنیادین میان حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، مبنای ایجاد هر یک، و نحوه‌ی تشخیص قانون حاکم بر قرارداد شما به‌صورت تخصصی بررسی شده است.
تأثیر قانون الزام بر معاملات سرقفلی و حق کسب و پیشه
این وبینار به بررسی اثرات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بر معاملات سرقفلی می‌پردازد و توضیح می‌دهد این قانون چه تغییراتی در فرایند ثبت، مالیات و اعتبار این معاملات ایجاد کرده است.
اگر به دنبال یادگیری عمیق‌تر و کاربردی‌تر این حوزه هستید، دوره‌ی تخصصی «راهنمای دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه» با تدریس استاد اقدامی، به‌صورت جامع و گام‌به‌گام، تمام ابعاد حقوقی و عملی این موضوع را پوشش می‌دهد، از تشخیص نوع قرارداد و قانون حاکم بر آن، تا نحوه‌ی محاسبه‌ی ارزش سرقفلی و مسیر درست طرح یا دفاع از دعاوی تخلیه. این دوره برای مالکین، مستأجرین، مشاوران املاک و حتی وکلایی که می‌خواهند تسلط عملی‌تری روی این حوزه‌ی پرچالش پیدا کنند، طراحی شده است.
سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، دو مفهوم حقوقی متفاوت هستند که در قوانین مختلف روابط موجر و مستأجر، جایگاه و احکام متفاوتی دارند. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، «حق کسب و پیشه و تجارت» به‌عنوان حقی ناشی از رابطه استیجاری و فعالیت مستأجر در محل کسب مورد حمایت قرار گرفت. در مقابل، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ مقررات مشخصی را درباره «سرقفلی» پیش‌بینی کرد. بنابراین، نمی‌توان صرفاً گفت که سرقفلی از سال ۱۳۷۶ جایگزین حق کسب و پیشه شده است؛ زیرا اماکنی که پیش از تصویب قانون ۱۳۷۶ به اجاره داده شده‌اند، حسب مورد تابع مقررات حاکم پیشین هستند.
پاسخ به این پرسش که «قانون سرقفلی چند سال است؟» نیز به تاریخ انعقاد قرارداد و قانون حاکم بر رابطه استیجاری بستگی دارد. در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، آثار و شرایط سرقفلی به نحوه ایجاد آن و مفاد قرارداد بستگی دارد. برای نمونه، هرگاه موجر به طریق صحیح سرقفلی را به مستأجر منتقل کرده باشد، مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت. در مقابل، در برخی موارد، مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی از موجر را ندارد؛ از جمله در حالتی که مالک سرقفلی دریافت نکرده و مستأجر با دریافت سرقفلی، ملک را به مستأجر دیگری واگذار کرده باشد. بنابراین، صرف پایان مدت اجاره یا صرف انعقاد قرارداد پس از سال ۱۳۷۶، به‌تنهایی تعیین‌کننده استحقاق مستأجر نسبت به سرقفلی نیست و باید شرایط قرارداد و نحوه ایجاد این حق بررسی شود.
در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز موضوع متفاوت است و باید از «حق کسب و پیشه و تجارت» سخن گفت. این حق تابع مقررات خاص قانون ۱۳۵۶ است و در موارد مقرر قانونی، از جمله در برخی وضعیت‌های مربوط به انتقال منافع و تخلیه، برای مستأجر آثار مالی ایجاد می‌کند. به همین دلیل، تشخیص قانون حاکم بر قرارداد و بررسی تاریخ و شرایط انعقاد آن، پیش از هرگونه اظهارنظر درباره سرقفلی یا حق کسب و پیشه اهمیت اساسی دارد.
اگر قصد خرید، انتقال یا تخلیه یک ملک تجاری را دارید، توصیه می‌کنیم پیش از هر اقدام، موضوع را با یک وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه بررسی کنید تا با شناخت دقیق حقوق و تعهدات طرفین، از بروز اختلافات و خسارات مالی سنگین جلوگیری شود.
مشاوره با وکیل سرقفلی از گروه حقوقی اقدامی میتواند به شما در بررسی وضعیت قرارداد، تشخیص حقوق قانونی و انتخاب مسیر حقوقی مناسب کمک کند. در گروه حقوقی اقدامی، امکان دریافت مشاوره تخصصی از وکلای سرقفلی وجود دارد تا پیش از هر اقدام حقوقی، مسیر درست را انتخاب کنید.
خیر. سرقفلی به خودی خود منقضی نمیشود و تا زمانی که قرارداد اجاره معتبر باشد یا توافقی برای فسخ انجام نشود، پابرجاست.
حق کسب و پیشه مربوط به قانون سال ۵۶ است و به صرف انعقاد اجاره‌ی تجاری ایجاد میشود، در حالی که سرقفلی مربوط به قانون ۷۶ است و با پرداخت وجه مشخص در ابتدای قرارداد شکل میگیرد. قانون حاکم بر هر قرارداد نیز بر اساس تاریخ انعقاد آن (پیش یا پس از ۱۳۷۶) تعیین میشود.
بله، با رضایت مالک یا طبق مفاد قرارداد، انتقال سرقفلی به اشخاص دیگر امکان‌پذیر است.
در این صورت، مستأجر میتواند با طرح دعوی مطالبه وجه سرقفلی در دادگاه، حق خود را مطالبه کند.
در حال حاضر، طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم و ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مالیات انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) ۲ درصد از مبلغ دریافتی مالک یا صاحب حق است که هنگام ثبت رسمی معامله نزد دفترخانه محاسبه و اخذ میشود.
طبق ماده ۱ قانون سال ۷۶، اجاره میتواند با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شود؛ قراردادهای عادی (دستی) در صورتی معتبر و مشمول این قانون هستند که در دو نسخه تنظیم و به امضای موجر، مستأجر و دو شاهد مورد اعتماد طرفین رسیده باشند. از سال ۱۴۰۳ نیز، مشخصات قرارداد اجاره باید علاوه بر این تشریفات، در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک نیز درج شود (در صورتی‌که سند جدید باشد).
آخرین مقالات و اخبار
وبلاگ مجموعه اقدامی
