نیاز به مشاوره دارید؟
تماس با ما
در مبحث انواع دعاوی شهرداری، مواجهه مالک یا شهروند با شهرداری همیشه به یک پرونده ساختمانی یا مطالبه عوارض محدود نمی‌شود. گاهی رأی یکی از کمیسیون‌های شهرداری، خودداری از صدور پایان‌کار، قرار گرفتن ملک در طرح تعریض، تصرف غیرقانونی ملک توسط شهرداری، تخلفات اداری مأموران و مدیران یا نحوه اجرای تصمیمات این نهاد، منشأ یک دعوای حقوقی یا اداری می‌شود. در چنین شرایطی، شناخت نوع دعوا و مرجع صالح برای رسیدگی به پرونده اهمیت فوق‌العاده‌ای دارد که فقط با راهنمایی وکیل شهرداری امکان‌پذیر است.
نکته تعیین‌کننده در این پرونده‌ها، تشخیص دقیق منشأ اختلاف و تفکیک میان صلاحیت کمیسیون‌های شهرداری، دادگاه‌های عمومی و دیوان عدالت اداری است. در ادامه، برای آشنایی دقیق‌تر با انواع دعاوی شهرداری، هر یک از این دعاوی، مبانی قانونی و مسیر رسیدگی به آنها را بررسی می‌کنیم تا بتوانید متناسب با موضوع پرونده، مسیر حقوقی صحیح را بشناسید.
شهرداری به‌عنوان نهاد عمومی غیردولتی، وظایف گسترده‌ای در زمینه مدیریت شهری، ساخت‌وساز، ارائه خدمات عمومی، اجرای طرح‌های عمرانی و وصول عوارض دارد. تعیین همه این وظایف از سوی قانونگذار موجب شده است که دعاوی متعددی با موضوعات مختلف میان شهرداری با مالکان، پیمانکاران و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی شکل بگیرد.
از مهم‌ترین انواع دعاوی شهرداری باید به دعاوی مربوط به تخلفات ساختمانی و آرای کمیسیون ماده ۱۰۰، اختلافات مربوط به عوارض و کمیسیون ماده ۷۷، دعاوی ناشی از تملک یا تصرف املاک برای اجرای طرح‌های شهری و اعتراض به تصمیمات و اقدامات اداری شهرداری شهر اشاره کنیم.
همچنین اختلافات قراردادی میان شهرداری و پیمانکاران، دعاوی مربوط به پروانه ساختمانی، پایان‌کار، تفکیک و افراز املاک، سد معبر، مشاغل مزاحم و برخی اختلافات مربوط به تغییر کاربری نیز در زمره دعاوی مرتبط با شهرداری قرار می‌گیرند.
مرجع رسیدگی به این دعاوی باتوجه‌به موضوع پرونده شما متفاوت است:
بنابراین، در انواع دعوای شهرداری، تشخیص ماهیت اختلاف و انتخاب مرجع صالح، نخستین گام برای پیگیری صحیح حقوق قانونی است. مثلاً اگر در ساخت ملک تغییر کاربری یا اضافه بنا داشته باشید، این وکیل ماده 100 شهرداری است که می‌تواند بهترین همراه شما در پیشبرد پرونده باشد.
در ادامه توضیحات کاملی راجع به انواع دعاوی شهرداری ارائه می‌کنیم تا درصورت بروز مشکل، اطلاعات حقوقی جامعی برای پیگیری پرونده خود داشته باشید.
یکی از شایع‌ترین انواع دعاوی شهرداری، دعاوی مربوط به تخلفات ساختمانی است. مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از ساخت‌وساز از شهرداری پروانه ساخت دریافت کنند. بر همین مبنا، هرگونه ساخت ساختمان بدون پروانه یا احداث بنا برخلاف مفاد پروانه می‌تواند موجب تشکیل پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شود.
از مهم‌ترین تخلفات ساختمانی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
کمیسیون ماده ۱۰۰ پس از رسیدگی، حسب مورد می‌تواند تصمیماتی مانند صدور رأی به تخریب یا تعیین جریمه اتخاذ کند.
کمیسیون ماده ۵۵ شهرداری یکی از مراجع مهم در حوزه مدیریت و نظارت شهری است که بر اساس وظایف تعیین‌شده در ماده ۵۵ قانون شهرداری، در زمینه حفظ نظم عمومی، بهداشت، ایمنی و حقوق شهروندان فعالیت می‌کند. این ماده، وظایف گسترده‌ای را برای شهرداری مشخص کرده است؛ از ایجاد و نگهداری معابر و فضاهای عمومی گرفته تا نظارت بر امور بهداشتی، ایمنی شهری، صدور پروانه‌های ساختمانی و جلوگیری از فعالیت‌های مغایر با آسایش عمومی.
یکی از مهم‌ترین موضوعات مرتبط با ماده ۵۵ قانون شهرداری، جلوگیری از مشاغل مزاحم و آلاینده است. بر اساس بند ۲۰ این ماده، به تخلفات ناشی از فعالیت مشاغل و اماکنی که موجبات آلودگی، ایجاد مزاحمت یا تهدید سلامت و آسایش شهروندان را در پی دارند، در کمیسیون ماده 55 رسیدگی می‌شود. فعالیت‌هایی مانند برخی کارگاه‌های صنعتی، سنگ‌بری، ریخته‌گری، دامداری، مرغداری، انبار ضایعات و برخی تعمیرگاه‌های ماشین‌آلات سنگین، در صورت ایجاد مزاحمت یا آلودگی، می‌توانند مشمول این مقررات شوند.
از سوی دیگر، رفع سد معبر نیز از وظایف مهم شهرداری در چارچوب ماده ۵۵ است. اشغال پیاده‌رو توسط کسبه، دست‌فروشی، قرار دادن مصالح ساختمانی یا کالا در معابر و سایر اقداماتی که عبور و مرور عمومی را مختل می‌کنند، از مصادیق قابل رسیدگی محسوب می‌شوند.
در نتیجه، آشنایی با مقررات ماده ۵۵ و به‌ویژه بند ۲۰ آن، برای مالکان، کسبه و صاحبان مشاغل اهمیت زیادی دارد؛ زیرا تصمیمات و اقدامات شهرداری در این زمینه می‌تواند آثار حقوقی و مالی قابل‌توجهی برای آنان داشته باشد.
برای آشنایی بیشتر با وظایف و نحوه عملکرد این کمیسیون حتما مقاله بررسی کامل مفاد و وظایف کمیسیون ماده ۵۵ شهرداری را مطالعه کنید.
اختلاف بر سر عوارض ملک از دیگر انواع دعوای شهرداری است. شهرداری بر اساس قوانین و مقررات مربوطه می‌تواند هزینه‌های مختلفی را در قالب عوارض نوسازی شهری، عوارض کسب و پیشه و عوارض خدمات پسماند شهری از مالکان دریافت کند. با این حال، ممکن است درباره اصل عوارض، میزان آن یا نحوه محاسبه عوارض میان مالک و شهرداری اختلاف ایجاد شود که مرجع رسیدگی به این موضوع، کمیسیون ماده 77 شهرداری است.
بسیاری از پرونده‌های مطروحه در کمیسیون ماده 77 شهرداری ناشی از اختلاف بر سر موارد زیر هستند:
بهتر است بدانید که چنانچه رأی صادره در کمیسیون ماده 77 مخالف قانون یا خارج از حدود اختیارات این کمیسیون باشد، این حق برای شمای مالک محفوظ است که در دیوان عدالت اداری نسبت به رأی صادره اعتراض کنید.
تمام دعاوی شهرداری الزاماً به یک تخلف ساختمانی از سوی مالک مربوط نیستند. در آن سوی ماجرا، گاهی مالک همه شرایط دریافت پروانه ساخت همچون قوانین ساخت و ساز، پرداخت عوارض شهرداری، معرفی مهندس ناظر و… را رعایت کرده است اما باز هم شهرداری از صدور پروانه، پایان‌کار یا مجوز قانونی مورد درخواست مالک خودداری می‌کند. در این‌گونه موارد، این مالک است که از نهاد شهرداری شاکی می‌شود و در مواردی مانند موضوعات زیر باید به دیوان عدالت اداری تخلف شهرداری را اعلام کند:
همانطور که گفتیم اگر تصمیم یا اقدام شهرداری ماهیت اداری داشته باشد باید طرح شکایت را مرجعی به نام دیوان عدالت اداری انجام دهید. دقت کنید که در این نوع پرونده‌ها باید خواسته به‌درستی تعیین شود. برای مثال «ابطال تصمیم شهرداری» با «الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت» یک خواسته واحد نیستند و راجع به هر دادخواست باید جزئیات حقوقی فراوانی را مدنظر قرار دهید.
تفکیک و افراز املاک شهری نیز می‌تواند موجب اختلاف میان مالک و شهرداری شود. ماده ۱۰۱ قانون شهرداری برای تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهر، ضوابط خاصی تعیین کرده است. ماده 101 قانون شهرداری به طور خلاصه عنوان می‌کند که:
«بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهر باید بر مبنای نقشه مورد تأیید شهرداری انجام شود. شهرداری حداکثر سه ماه برای تعیین تکلیف نقشه فرصت دارد و در صورت عدم پاسخ، مالک می‌تواند از دادگاه درخواست تفکیک یا افراز کند.»
بر همین اساس ممکن است بر سر نحوه اجرای ماده 101 شهرداری، خودداری شهرداری از تعیین تکلیف درخواست مالک و مواردی از این دست، اختلاف به وجود آید. قانونگذار مشخص کرده است که در این موارد باید موضوع دقیق پرونده و مرحله‌ای که اختلاف در آن ایجاد شده است مشخص شود؛ زیرا ممکن است بخشی از فرایند در شهرداری و بخش دیگر در اداره ثبت یا دادگاه انجام شود. پس در این زمینه حتما باید از مشاوره حقوقی شهرداری با یک وکیل ملکی مجرب استفاده کنید.
اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی و پروژه‌های عمرانی ممکن است محدودیت‌هایی را برای مالکان املاک و اراضی ایجاد کند. در واقع شهرداری هنگام صدور پروانه ساختمانی باید میزان عقب‌نشینی ملک را مطابق طرح‌های مصوب مشخص کند و مالک نیز موظف به رعایت آن است.
حال اگر مالک وارد مسیر عمومی یا ملکی شود که به شهرداری تعلق دارد، شهرداری می‌تواند برای رفع تجاوز و پیگیری قانونی اقدام کند. در مقابل، اگر بخشی از ملک مالک در اجرای طرح تعریض معبر به تملک شهرداری درآید، مالک می‌تواند بهای قسمت تملک‌شده ملک را از شهرداری مطالبه کند.
در همین راستا می‌توانیم به اختلافات میان مالک و شهرداری در موضوعات زیر اشاره کنیم:
البته باید توجه کنید که صرف قرار گرفتن ملک در یک طرح شهری، به معنای تملک آن توسط شهرداری نیست و ممکن است تشریفات قانونی تملک هنوز انجام نشده باشد. بنابراین، نوع دعوا باید با توجه به اقدام واقعی شهرداری و با بررسی و راهنمایی یک وکیل متخصص در امور شهرداری تعیین شود.
برای مثال، اگر موضوع پرونده اعتراض به یک تصمیم یا اقدام اداری شهرداری باشد، مسیر و مرجع رسیدگی با حالتی که مالک به‌دنبال مطالبه حقوق مالکانه ناشی از اجرای طرح تعریض، عقب‌نشینی یا تملک بخشی از ملک خود است، متفاوت خواهد بود.
در انواع دعاوی شهرداری، نقش وکیل صرفاً به تنظیم و ثبت دادخواست محدود نمی‌شود. تشخیص مبنای قانونی اقدام شهرداری، تعیین مرجع صالح، انتخاب خواسته صحیح و تنظیم اصولی دادخواست، بخش مهمی از کار یک وکیل در امور مربوط به شهرداری است.
در پرونده‌های تخلفات ساختمانی، وکیل با بررسی پروانه، گزارش مأموران شهرداری و مفاد رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، امکان اعتراض به رأی و ایرادات قانونی آن را ارزیابی می‌کند.
-در اختلافات مربوط به عوارض شهرداری نیز باید نحوه محاسبه عوارض و رأی کمیسیون ماده ۷۷ بررسی شود.
-در دعاوی مربوط به اجرای طرح‌های شهری، تعریض معابر و تملک املاک نیز وکیل باید میان قرار گرفتن ملک در طرح و تملک قانونی تفکیک قائل شود و بر اساس وضعیت ملک، حقوق مالکانه و بهای قسمت تملک‌شده را مطالبه کند.
-همچنین در دعاوی ابطال مصوبات، پروانه و پایان‌کار، ماده ۱۰۱، قراردادهای شهرداری و سایر اقدامات اداری، تعیین دقیق خواسته و مرجع رسیدگی، از جمله دیوان عدالت اداری یا دادگاه عمومی، نقش تعیین‌کننده‌ای در نتیجه پرونده دارد.
چنانچه به هر دلیلی درگیر انواع دعاوی شهرداری هستید، می‌توانید برای بررسی وضعیت پرونده با وکلا و مشاوران حقوقی گروه حقوقی اقدامی و وکلای ملکی این مجموعه مشورت کنید. وکلای ملکی تیم اقدامی، در پرونده‌های مرتبط با شهرداری تجربه و تخصص بالایی دارند و ضمن سال‌ها فعالیت در حوزه دعاوی شهرداری، به‌درستی و با دقت فراوان از حقوق شما در برابر نهاد شهرداری دفاع می‌کنند.
برای دریافت پاسخ سؤالات حقوقی خود می‌توانید شنبه تا چهارشنبه، از ساعت ۹ صبح تا ۶ عصر با شماره 02182802280 تماس بگیرید و از مشاوره و راهنمایی کارشناسان ما در کمترین زمان ممکن، بهره ببرید.
در این مطلب از مجموعه مقالات گروه حقوقی اقدامی توضیح دادیم که انواع دعاوی شهرداری طیف گسترده‌ای از اختلافات ساختمانی، مالی، ملکی و اداری را دربرمی‌گیرند و نمی‌توان برای همه آنها یک مرجع یا شیوه رسیدگی واحد تعیین کرد. اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، اختلاف درباره عوارض در کمیسیون ماده ۷۷، خودداری از صدور پروانه یا پایان‌کار، اختلافات ناشی از اجرای ماده ۱۰۱، طرح‌های تعریض و عقب‌نشینی، تملک املاک و اقدامات اداری شهرداری، هرکدام مبنای حقوقی و مسیر رسیدگی خاص خود را دارند.
به همین دلیل، پیش از طرح دعوا باید مشخص شود اقدام شهرداری دقیقاً چه ماهیتی دارد، چه حقی از مالک یا شهروند تحت تأثیر قرار گرفته و قانون، رسیدگی به آن را در صلاحیت کدام مرجع قرار داده است. تعیین صحیح خواسته و مرجع صالح، بخش مهمی از موفقیت در این پرونده‌هاست.
از مهم‌ترین انواع دعاوی شهرداری می‌توان به دعاوی تخلفات ساختمانی و کمیسیون ماده ۱۰۰، اختلافات عوارض و کمیسیون ماده ۷۷، دعاوی مربوط به پروانه و پایان‌کار، تفکیک و افراز، اجرای طرح‌های شهری و تملک املاک، اعتراض به اقدامات اداری شهرداری و دعاوی مرتبط با سد معبر و مشاغل مزاحم اشاره کرد.
اعتراض به آرای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰، در حدود مقررات قانونی، در دیوان عدالت اداری مطرح می‌شود. برای تنظیم اعتراض باید مفاد رأی، گزارش تخلف، پروانه ساختمانی و مستندات پرونده بررسی شود.
اختلاف میان مالک یا مؤدی و شهرداری درباره اصل یا میزان عوارض، در حدود صلاحیت قانونی، در کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری رسیدگی می‌شود. اعتراض به رأی قطعی این کمیسیون نیز در موارد قانونی در دیوان عدالت اداری امکان‌پذیر است.
خیر. قرار گرفتن ملک در طرح تعریض، احداث معبر، فضای سبز یا سایر طرح‌های شهری، به‌تنهایی به معنای تملک ملک نیست. باید تشریفات قانونی تملک انجام شده و وضعیت حقوق مالکانه و بهای ملک مطابق مقررات تعیین شود.
اگر خودداری شهرداری از صدور پروانه، پایان‌کار یا انجام تکلیف قانونی، فاقد مبنای قانونی باشد، حسب مورد امکان طرح شکایت در دیوان عدالت اداری وجود دارد. در این موارد، تعیین دقیق خواسته، مانند الزام به انجام وظیفه قانونی، اهمیت زیادی دارد.
آخرین مقالات و اخبار
وبلاگ مجموعه اقدامی
