نیاز به مشاوره دارید؟
تماس با ما
نویسنده
آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم‌ترین مقررات اجرایی در زمینه ساماندهی معاملات ملکی و حرکت از معاملات عادی و قولنامه‌ای به سمت ثبت الکترونیکی و رسمی معاملات است. این آیین‌نامه با هدف مشخص کردن نحوه فعالیت مشاوران املاک، نحوه ثبت پیش‌نویس قرارداد، ارتباط مشاوران با سامانه ثبت الکترونیک اسناد و فرآیند تبدیل پیش‌نویس به سند رسمی تنظیم شده است.
ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی را مکلف کرده است پس از مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه مربوط درج کنند تا فرآیند تنظیم و ثبت رسمی قرارداد در دفتر اسناد رسمی انجام شود. آیین‌نامه ماده ۳ جزئیات اجرای این حکم قانونی را مشخص می‌کند.
در این میان باید به یک نکته مهم توجه داشت: «پیش‌نویس قرارداد» با «سند رسمی قرارداد» یکسان نیست. مطابق آیین‌نامه، پیش‌نویس قبل از ثبت توسط سردفتر، اصولاً آثار حقوقی قرارداد را ندارد و مشاور املاک نیز نباید به استناد صرف پیش‌نویس، واسطه تبادل عوضین یا پرداخت ثمن معامله شود.
آیین نامه ماده ۳، مقرراتی است که برای اجرای حکم ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تدوین شده و چارچوب ارتباط مشاوران املاک، سامانه ثبت الکترونیک اسناد، طرفین معامله و دفاتر اسناد رسمی را مشخص می‌کند.
این آیین‌نامه در ابتدا ۲۹ ماده و ۱۴ تبصره داشت و موضوعاتی مانند اصطلاحات و تعاریف، نحوه دسترسی مشاوران املاک به سامانه، درج پیش‌نویس قرارداد، تعیین دفترخانه، قراردادهای یکسان، پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد، فسخ و سازوکارهای الکترونیکی را مورد توجه قرار داده است.
بنابراین، هدف آیین‌نامه صرفاً «الکترونیکی کردن قرارداد ملکی» نیست، بلکه تلاش می‌کند زنجیره معامله را از مرحله مذاکرات اولیه تا ثبت رسمی و انعکاس اطلاعات در سامانه‌های ثبتی، قانونمند و قابل رهگیری کند.
مهم‌ترین هدف آیین نامه ماده ۳، ایجاد یک فرآیند مشخص و قابل کنترل برای انجام معاملات اموال غیرمنقول است. پیش از اجرای سازوکار جدید، در بسیاری از معاملات، قرارداد عادی در بنگاه نوشته می‌شد و مراجعه به دفترخانه ممکن بود با فاصله زمانی قابل توجه انجام شود.
آیین‌نامه تلاش می‌کند این فاصله را کاهش دهد و اطلاعات معامله را از همان مراحل ابتدایی وارد سامانه کند.
از مهم‌ترین اهداف این مقررات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
در واقع، آیین‌نامه ماده ۳ را باید بخشی از فرآیند بزرگ‌تر رسمی‌سازی معاملات اموال غیرمنقول دانست.
در کنار آیین‌نامه ماده ۳، آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام نیز یکی از مقررات مهم در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. این آیین‌نامه با هدف ساماندهی ادعاها و مستندات غیررسمی مربوط به مالکیت اموال غیرمنقول، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق تدوین شده و نحوه ثبت و پیگیری این ادعاها در سامانه مربوط را مشخص می‌کند. بنابراین، آشنایی با مقررات ماده ۱۰ برای اشخاصی که نسبت به املاک فاقد سند رسمی دارای ادعا یا مستندات غیررسمی هستند، اهمیت ویژه‌ای دارد.
آیین نامه ماده ۳ چه زمانی تصویب و اصلاح شده است؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۱ در مجلس تصویب شد و در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ در مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخیص داده شد.
آیین‌نامه اجرایی موضوع ماده ۳ نیز در ۱۸ مهر ۱۴۰۳ تصویب و در ۲۱ مهر ۱۴۰۳ منتشر شد.
نکته مهم برای استفاده از این مطلب در سال ۱۴۰۵ آن است که متن آیین‌نامه را نباید صرفاً بر مبنای نسخه اولیه سال ۱۴۰۳ مطالعه کرد. برخی مقررات آیین‌نامه در ادامه اصلاح شده‌اند، از جمله اصلاحاتی که در ۲۷ آبان ۱۴۰۴ برای برخی مواد اعمال شده است. برای نمونه، در اصلاحات ماده ۱۰، مهلت مراجعه طرفین پیش‌نویس به دفتر اسناد رسمی همچنان حداکثر پنج روز تعیین شده و سازوکار حذف پیش‌نویس نیز دقیق‌تر شده است.
بنابراین هنگام استناد حقوقی، باید نسخه دارای اصلاحات و الحاقات مورد توجه قرار گیرد.
ساختار آیین‌نامه، موضوعات مختلف فرآیند ثبت معاملات ملکی را پوشش می‌دهد. مهم‌ترین فصل‌ها و محورهای آن را می‌توان به شکل زیر خلاصه کرد:
| فصل | موضوع اصلی | محور مقررات |
|---|---|---|
| اول | اصطلاحات و اختصارات | تعریف قانون، سازمان، سامانه، مشاور املاک، پیش‌نویس و اصطلاحات تخصصی |
| دوم | ارتباط مشاوران املاک با سامانه | دسترسی به سامانه، درج پیش‌نویس، استعلام امکان معامله و ارسال به دفترخانه |
| سوم | قراردادهای یکسان | ثبت الکترونیکی قراردادهای یکسان و شرایط استفاده از آنها |
| چهارم | وجوه، فسخ و سازوکارهای الکترونیکی | پرداخت وجوه مرتبط، شرایط فسخ و آثار ثبت الکترونیکی |
| پنجم | سکوها و خدمات الکترونیکی | نحوه ارائه برخی خدمات مرتبط با فرآیند ثبت رسمی |
در متن آیین‌نامه، فصل اول به اصطلاحات و اختصارات اختصاص دارد و فصل دوم نیز نحوه ارتباط دلالان معاملات املاک با سامانه برای درج پیش‌نویس قرارداد را تنظیم می‌کند. فصل سوم به نحوه ثبت قراردادهای یکسان در سامانه اختصاص یافته است.
در فصل نخست، اصطلاحاتی مانند «قانون»، «سازمان»، «سامانه»، «دفاتر اسناد رسمی»، «دلالان معاملات املاک» و «پیش‌نویس قرارداد» تعریف شده‌اند.
این تعاریف اهمیت زیادی دارند، زیرا در زمان تفسیر آیین‌نامه مشخص می‌کنند هر عنوان دقیقاً به چه شخص، نهاد یا فرآیندی اشاره دارد.
در این فصل، دسترسی مشاوران املاک به سامانه و نحوه درج پیش‌نویس قرارداد تشریح شده است.
سامانه باید امکان بررسی «امکان انجام معامله» را نیز فراهم کند و درج پیش‌نویس برای مشاور املاک منوط به احراز هویت و اعتبار پروانه فعالیت اوست.
یکی از بخش‌های مهم آیین‌نامه، قراردادهای یکسان است. در این سازوکار، قراردادهای نمونه و متحدالشکل در سامانه قرار می‌گیرند و در شرایط مقرر، ثبت آنها به شکل الکترونیکی امکان‌پذیر است.
مطابق آیین‌نامه، ثبت برخی اعمال حقوقی در قالب قراردادهای یکسان، در صورت وجود شرایط مقرر، می‌تواند بدون مراجعه اولیه به دفتر اسناد رسمی انجام شود، البته برای رفع برخی محدودیت‌ها مراجعه به دفترخانه همچنان ضروری است.
شناخت اصطلاحات آیین‌نامه برای فهم صحیح مقررات ضروری است.
سامانه: سامانه ثبت الکترونیک اسناد است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور آن را ایجاد کرده و اطلاعات مربوط به اعمال حقوقی موضوع قانون و پیش‌نویس قراردادها در آن درج میشود.
دلالان معاملات املاک: مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی دارای پروانه دلالی معاملات املاک هستند که در برابر اجرت مشخص، واسطه انجام معاملات ملکی می‌شوند.
پیش‌نویس قرارداد: متنی است که پس از مذاکرات مقدماتی طرفین، اطلاعاتی مانند مشخصات اشخاص، اطلاعات ملک، اشخاص دارای سمت، شروط و سایر اطلاعات معامله را در بر میگیرد و توسط مشاور املاک در سامانه درج میشود.
قرارداد یکسان: نمونه متحدالشکلی است که برای اعمال حقوقی مشخص در سامانه مورد استفاده قرار میگیرد.
امکان انجام معامله: فرآیندی برای بررسی اطلاعاتی مانند هویت اشخاص، وضعیت سند و محدودیت‌های موجود برای انجام معامله است.
پیش‌نویس قرارداد مرحله‌ای میان مذاکرات مقدماتی و تنظیم سند رسمی است. مشاور املاک پس از مذاکرات طرفین و تصدیق الکترونیکی آنان، اطلاعات مورد نیاز را در سامانه ثبت می‌کند.
نکته کلیدی این است که پیش‌نویس نباید با مبایعه‌نامه یا سند رسمی اشتباه گرفته شود. طبق ماده ۱۳ آیین‌نامه، پیش‌نویس قرارداد قبل از ثبت توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است. همچنین مشاور املاک مکلف است این موضوع را برای طرفین توضیح دهد.
بنابراین درج اطلاعات در سامانه به تنهایی به معنای تحقق سند رسمی معامله نیست.
با توجه به تعریف مندرج در آیین‌نامه، پیش‌نویس قرارداد می‌تواند شامل اطلاعات مختلفی باشد، از جمله:
هدف از ثبت این اطلاعات آن است که دفتر اسناد رسمی بتواند پس از دریافت پیش‌نویس، اقدامات قانونی لازم از جمله استعلامات ثبتی و سایر بررسی‌های لازم را انجام دهد.
فرآیند کلی به این شکل است که ابتدا مذاکرات مقدماتی میان طرفین انجام میشود. سپس مشاور املاک دارای پروانه معتبر، پس از تصدیق الکترونیکی طرفین، اطلاعات قرارداد را مطابق الگوی ارائه‌شده در سامانه وارد می‌کند.
سامانه همزمان امکان بررسی «امکان انجام معامله» را فراهم می‌کند. پس از درج پیش‌نویس، آن برای انجام مراحل قانونی به دفتر اسناد رسمی منعکس میشود.
پس از تعیین دفترخانه، طرفین باید در مهلت قانونی مقرر مراجعه کنند. در نسخه اصلاح‌شده آیین‌نامه، این مهلت حداکثر پنج روز پس از درج پیش‌نویس است. در صورت عدم تأیید مراجعه در مهلت مقرر، پیش‌نویس از سامانه حذف میشود.
نقش مشاور املاک در نظام جدید، صرفاً نوشتن قرارداد نیست. مشاور باید در چارچوب سامانه و مقررات آیین‌نامه فعالیت کند.
مهم‌ترین وظایف عبارت‌اند از:
یکی از مهم‌ترین ممنوعیت‌ها این است که مشاور املاک نباید پیش‌نویس را مانند سند نهایی قرارداد تلقی کند یا پیش از ثبت آن توسط سردفتر، برای تبادل عوضین یا پرداخت ثمن معامله وساطت کند.
به صورت ساده، فرآیند را می‌توان در چند مرحله خلاصه کرد:
مرحله اول: مذاکره مقدماتی طرفین و توافق اولیه.
مرحله دوم: مراجعه به مشاور املاک دارای پروانه معتبر.
مرحله سوم: درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد.
مرحله چهارم: بررسی امکان انجام معامله از طریق سامانه.
مرحله پنجم: انعکاس پیش‌نویس برای دفتر اسناد رسمی.
مرحله ششم: مراجعه طرفین به دفترخانه در مهلت مقرر.
مرحله هفتم: انجام استعلامات و اقدامات قانونی توسط سردفتر.
مرحله هشتم: اصلاح احتمالی پیش‌نویس با توافق طرفین و سپس ثبت قرارداد.
پس از ثبت قرارداد توسط سردفتر در سامانه، قرارداد آثار حقوقی مقرر را پیدا می‌کند.
در سازوکار جدید، فسخ قرارداد نیز می‌تواند در موارد و شرایط مقرر، از طریق فرآیندهای الکترونیکی پیش‌بینی‌شده در سامانه انجام شود.
اما باید میان پیش‌نویس و قرارداد ثبت‌شده تفاوت قائل شد. پیش‌نویس ممکن است قبل از مراجعه به دفترخانه و مطابق شرایط آیین‌نامه توسط طرفین حذف شود، این اقدام با فسخ یک قرارداد دارای آثار حقوقی یکسان نیست.
در قراردادهای ثبت‌شده، فسخ تابع شرایط قرارداد، قانون و سازوکارهای تعیین‌شده در آیین‌نامه و سامانه است. به همین دلیل در پرونده‌های پیچیده، به‌خصوص در صورت اختلاف طرفین درباره تحقق شرایط فسخ، بررسی دقیق قرارداد و مقررات مرتبط اهمیت زیادی دارد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد، زیرساخت اصلی اجرای آیین‌نامه ماده ۳ است.
این سامانه در بخش‌های مختلف فرآیند نقش دارد، از جمله:
در واقع، سامانه باعث میشود اطلاعات معامله از یک فرآیند صرفاً کاغذی خارج شده و قابلیت ثبت، رهگیری و کنترل الکترونیکی پیدا کند.
یکی از پرسش‌های مهم مردم این است که پس از اجرای مقررات جدید، تکلیف قولنامه و مبایعه‌نامه‌های عادی چه خواهد شد.
پاسخ به این پرسش به نوع ملک، وضعیت سند، تاریخ معامله و مقررات حاکم بستگی دارد و نمی‌توان همه معاملات عادی را با یک حکم واحد ارزیابی کرد.
با این حال، فلسفه کلی قانون الزام و آیین‌نامه ماده ۳ حرکت به سمت ثبت رسمی معاملات و کاهش اتکا به اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول است.
به همین دلیل، افرادی که قصد خرید یا فروش ملک دارند باید از تنظیم قرارداد خارج از چارچوب قانونی و بدون توجه به وضعیت ثبتی ملک خودداری کنند و فرآیند معامله را تا حد امکان از مسیر قانونی و قابل رهگیری انجام دهند.
در معاملات مهم ملکی، استفاده از خدمات وکیل ملکی می‌تواند برای بررسی وضعیت سند، شروط قرارداد، تعهدات طرفین و ریسک‌های احتمالی معامله اهمیت داشته باشد.
همچنین آیین‌نامه ماده ۳ را باید در کنار سایر مقررات قانون الزام مطالعه کرد و نمی‌توان آثار حقوقی همه معاملات را صرفاً بر اساس یک ماده از آیین‌نامه تعیین کرد.
آیین‌نامه ماده ۳ در اجرای ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تدوین شده است. متن اولیه آیین‌نامه در ۱۸ مهر ۱۴۰۳ تصویب شد و پس از آن برخی مواد مورد اصلاح قرار گرفتند. بنابراین برای استناد حقوقی، استفاده از نسخه تنقیحی و دارای اصلاحات و الحاقات اهمیت دارد.
از مهم‌ترین مواد قابل توجه می‌توان به ماده ۷ درباره درج پیش‌نویس توسط مشاور املاک، ماده ۹ درباره گواهی درج پیش‌نویس، ماده ۱۰ درباره مهلت مراجعه به دفترخانه، ماده ۱۲ درباره اصلاح و ثبت پیش‌نویس توسط سردفتر و ماده ۱۳ درباره فقدان آثار حقوقی پیش‌نویس پیش از ثبت توسط سردفتر اشاره کرد.
همچنین مواد مربوط به قراردادهای یکسان، شرایط استفاده از این قراردادها و مواردی که ثبت معامله صرفاً باید از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شود، بخش مهم دیگری از آیین‌نامه را تشکیل می‌دهند. برای مثال، در برخی موارد مانند قراردادهای غیرمعوض، ملک در بازداشت یا معامله توسط اصیل نبودن یکی از طرفین، استفاده از قرارداد یکسان مطابق شرایط مقرر امکان‌پذیر نیست و ثبت عمل حقوقی باید از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شود.
مصوب ۱۴۰۳/۰۷/۱۸ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (به‌همراه آخرین اصلاحات و الحاقات مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
در اجرای ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱/۰۹/۰۶ مجلس شورای اسلامی که در تاریخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۶ در مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخیص داده شد، آیین‌نامه موضوع ماده (۳) قانون مذکور به شرح مواد آتی است.
ماده ۱
اصطلاحات و اختصارات به کار رفته در این آیین‌نامه در معانی زیر به کار می رود:
الف – قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب۱۴۰۱/۰۹/۰۶ مجلس شورای اسلامی،
ب – سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور،
پ – سامانه: سامانه ثبت الکترونیک اسناد که توسط سازمان ایجاد شده است و اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون مطابق ضوابط قانون در آن ثبت و پیش نویس های قرارداد موضوع ماده (۳) قانون در آن درج میشود،
ت – دفاتر اسناد رسمی: واحد های وابسته به قوه قضاییه موضوع ماده (۱) قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۳۵۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی،
ث- دلالان معاملات املاک: شامل مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی که با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک، در مقابل اجرت مشخص، واسطه انجام معاملات موضوع قانون می‌باشند،
ج- پیش نویس قرارداد: پیش نویس موضوع ماده (۳) قانون که متنی است مشتمل بر مواردی از قبیل داده های مربوط به هویت، اقامتگاه طرفین قرارداد، اطلاعات ملک، هویت و اقامتگاه اشخاص دارای سمت از سوی طرفین و نیز شروط و سایر اطلاعات مربوط به قرارداد که بر اساس مذاکرات مقدماتی طرفین توسط دلالان معاملات املاک در سامانه درج و به منظور تنظیم و ثبت، مطابق مقررات این آیین‌نامه به دفاتر اسناد رسمی منعکس میشود،
چ – قراردادهای یکسان: عبارتند از نمونه های متحدالشکل مشتمل بر اقلام اطلاعاتی و غیر قابل ویرایش (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی)، در مورد اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون،
ح- امکان انجام معامله: بررسی و صحت سنجی در خصوص داده هایی از قبیل هویت طرفین معامله و زنده بودن آن ها، اصالت و صحت سند و فقدان محدودیت های معامله که به صورت آنی قابل اعلام است و دسترسی آن حسب مورد به طرفین معامله، دفاتر اسناد رسمی و دلالان معاملات املاک در قالب الگوهای جداگانه توسط سازمان در سامانه ارائه میشود،
خ- وجوه مرتبط با قرارداد: هر گونه وجهی که بنابر حکم قانون یا توافقات طرفین پرداخت آن لازمه ثبت قرارداد است یا در نتیجه ثبت قرارداد یا به منظور ثبت فسخ قرارداد پرداخت آن الزامی میشود،
ماده ۲
سازمان مکلف است به منظور درج پیش‌نویس قرارداد توسط دلالان معاملات املاک در سامانه و بررسی امکان انجام معامله، دسترسی لازم به سامانه را برای آن ها فراهم نماید.
ماده ۳
سازمان مکلف است پیش نویس قراردادها را با امکان کاهش یا افزایش شروط پیش نویس قراردادی به منظور استفاده دلالان معاملات املاک تهیه و در سامانه بارگذاری نماید.
ماده ۴
سازمان مکلف است این امکان را در سامانه فراهم نماید که هم زمان با درج پیش نویس قرارداد، دلالان معاملات املاک امکان انجام معامله را استعلام نمایند. امکان انجام معامله توسط سامانه بررسی و صرفاً در قالب پاسخ «آری» یا «خیر »در اختیار طرفین و دلالان معاملات املاک قرار داده میشود.
ماده ۵
سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که تنها در صورت احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک اجازه درج پیش نویس قرارداد برای آنان فراهم شود.
ماده ۶
وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف است امکان استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک و پاسخ به استعلامات را به صورت برخط و آنی برای سازمان در سامانه ایجاد کند.
ماده ۷
دلالان معاملات املاک مکلفند مطابق مقررات این آیین‌نامه پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین و تصدیق الکترونیکی آنان نسبت به درج پیش نویس قرارداد بر اساس نمونه ای که سازمان در اختیار آنان قرار می دهد، اقدام نمایند. در هر حال پس از درج پیش نویس قرارداد در سامانه، مراتب جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس میشود. این امر مانع مراجعه مستقیم اصحاب معامله به دفاتر اسناد رسمی برای انعقاد قرارداد نمی‌باشد.
ماده ۸
سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که پس از درج پیش نویس قرارداد در آن، انعکاس پیش نویس قرارداد به دفاتر اسناد رسمی بر اساس شاخص هایی از قبیل محدوده جغرافیایی حوزه ثبتی، محل تهیه پیش نویس قرارداد و مطابق دستورالعملی که به تصویب رییس سازمان میرسد، صورت پذیرد. چنانچه نصاب حق التحریر دفترخانه تعیین شده تکمیل شده باشد، ذی نفعان به صورت الکترونیکی به دفترخانه دیگری هدایت می شوند. این امر مانع مراجعه مستقیم اشخاص به دفاتر اسناد رسمی مورد توافق مشروط به عدم تکمیل سقف مقرر آن ها نمی‌باشد. (اصلاحی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
ماده ۹
سازمان مکلف است این امکان را در سامانه فراهم نماید که پس از درج پیش نویس قرارداد در سامانه و تعیین دفتر اسناد رسمی مراتب به طرفین اعلام شود. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که درج هرگونه پیش نویس قرارداد راجع به هر ملک، منوط به آن باشد که در خصوص آن ملک، پیش نویس قرارداد مغایر دیگری در سامانه درج نشده باشد.
تبصره- سازمان مکلف است پس از درج پیش نویس قرارداد در سامانه، صرفاً «گواهی درج پیش نویس قرارداد» که حاوی مشخصات طرفین و پلاک ثبتی موضوع پیش نویس قرارداد، مشخصات دفتر اسناد رسمی تعیین شده و تاریخ مراجعه به آن و همچنین مواد (۱۰) و (۱۳) این آیین‌نامه است را صادر و در اختیار طرفین قرار دهد.
ماده ۱۰
طرفین پیش نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش نویس قرارداد در سامانه، جهت انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. در این صورت، سردفتر ضمن ثبت حضور طرفین سند رسمی قرارداد را تنظیم و در سامانه ثبت می کند. در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیش نویس قرارداد از سامانه حذف و به طرفین اعلام می شود.
تبصره ـ قبل از انقضای این مهلت نیز، هر یک از طرفین پیش نویس قرارداد می تواند با مراجعه به سامانه یا دلال معاملات املاک که پیش نویس را در سامانه درج نموده است، نسبت به حذف پیش نویس قرارداد از سامانه اقدام نمایند. در این صورت نیز حذف پیش نویس، از طریق سامانه به طرفین اعلام می شود. (اصلاحی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
ماده ۱۱
سردفتر اسناد رسمی که پیش نویس قرارداد به آن دفتر ارسال شده است، مکلف است در اسرع وقت و با انجام تمامی تکالیف قانونی از قبیل استعلامات و سایر اقدامات لازم، مقدمات تنظیم سند را فراهم نماید.
ماده ۱۲
پیش نویس قرارداد پس از درج در سامانه، در صورت نیاز مطابق نظر طرفین توسط سردفتر اصلاح و یا با همان شرایط تایید و با توافق طرفین در سامانه ثبت میشود و پس از ثبت در سامانه توسط سردفتر واجد آثار حقوقی قرارداد است. تغییر مندرجات دفتر الکترونیک املاک، بر اساس نوع قرارداد طرفین و مطابق قانون ثبت اسناد و املاک مصوب۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی و سایر قوانین و مقررات صورت میگیرد.
ماده ۱۳
ماده ۱۴
در اجرای تبصره (۲) ماده (۳) قانون، سازمان مکلف است نسبت به ایجاد دسترسی به صورت تمام الکترونیکی، آنی و شبانه روزی برای دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به منظور استعلامات مربوط از جمله «امکان انجام معامله» و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون صرفاً در قالب قراردادهای یکسان در سامانه و انعکاس آن در دفتر الکترونیک املاک و در استعلامات بعدی، اقدام نماید. ثبت عمل حقوقی بر اساس این ماده در سامانه منوط به وجود سند رسمی مالکیت برای ملک موضوع قرارداد، احراز هویت متعاملین با امضای الکترونیک و دو نفر شاهد از طریق تصدیق الکترونیک و تایید امکان انجام معامله توسط سامانه است.
تبصره ۱- ثبت اعمال حقوقی در قالب قراردادهای یکسان در سامانه، نیازمند مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نمی‌باشد ولی برای رفع محدودیت های موضوع بند (۲) ماده (۱۵) آیین‌نامه مراجعه به دفاتر اسناد رسمی الزامی است.
تبصره ۲- قراردادهای یکسان توسط سازمان با همکاری معاونت راهبردی قوه قضاییه، تهیه و پس از تایید معاونت حقوقی و امور مجلس قوه قضاییه توسط سازمان در سامانه بارگذاری میشود.
تبصره ۳- در صورت عدم امکان انجام معامله به دلایلی از قبیل بازداشت مورد معامله و ممنوع المعامله بودن هر یک از طرفین، سازمان مکلف است مراتب را با ذکر دلیل از طریق سامانه به اطلاع طرفی که عدم امکان انجام معامله منتسب به وی است، برساند.
ماده ۱۵
تصریح موارد زیر در قراردادهای یکسان الزامی است:
۱. الزام طرفین به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی پس از ثبت قرارداد در سامانه، به منظور ادامه فرایند و رفع محدودیت موضوع بند (۲) این ماده، حداکثر ظرف سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه.
۲. ممنوعیت ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده (۱) قانون توسط منتقل الیه یا متعهدله تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی.
۳. تعریف سازوکاری برای الزام تعیین تکلیف قرارداد در صورتی که ظرف شش ماه از موعد مقرر برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند.
۴. امکان توافق طرفین برای در رهن قرار دادن موضوع معامله به نفع فروشنده تا ایفای تعهد خریدار دایر بر پرداخت کامل ثمن معامله و فک خودکار رهن با پرداخت کامل ثمن. (اصلاحی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
ماده ۱۶
در موارد زیر ثبت عمل حقوقی از طریق قراردادهای یکسان موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون امکان پذیر نبوده و ثبت عمل حقوقی صرفاً توسط دفاتر اسناد رسمی طبق قانون و مقررات مربوط صورت می پذیرد:
۱. در قراردادهای غیرمعوض.
۲. در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است.
۳. در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها غیراصیل نظیر ولی، وصی، وکیل و قیم است.
۴. در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آن ها اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال باشند. (اصلاحی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
تبصره۱ـ سازمان مکلف است به منظور استفاده اشخاص حقوقی از امکان تبصره (۲) ماده (۳) قانون برای انجام اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون، امکان استعلام برخط و آنی سمت و حدود اختیار نمایندگان اشخاص حقوقی را برای انجام اعمال حقوقی مذکور حسب مورد از مراجع ذی صلاح (از جمله بالاترین مقام دستگاه عمومی یا دولتی یا اداره ثبت شرکت ها و سامانه پایگاه اشخاص حقوقی) فراهم سازد. اشخاص حقوقی صرفاً پس از ایجاد زیرساخت استعلام یادشده در این تبصره می توانند از ظرفیت تبصره (۲) ماده (۳) قانون استفاده کنند. (اصلاحی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
تبصره۲ـ سازمان مکلف است در مواردی که مال غیرمنقول موضوع قرارداد یکسان در رهن است و انجام اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون نیاز به اذن مرتهن دارد، سامانه را به نحوی طراحی نماید که ثبت قرارداد یکسان در سامانه با تایید مرتهن در سامانه امکان پذیر باشد. (اصلاحی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
تبصره۳ـ در صورتی که امکان احراز میزان و حدود وکالت و شرایط وکالت از طریق سامانه با استفاده از وکالت نامه نمونه و یکسان فراهم باشد، ثبت قرارداد یکسان برای وکیل با رعایت قوانین و مقررات امکان پذیر است. سازمان مکلف است زیرساخت لازم برای این امر را فراهم نماید. (الحاقی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
ماده ۱۷
طرفین قرارداد یکسان در زمان ثبت قرارداد در سامانه،می‌بایست با رعایت ضوابط ماده (۸) این آیین‌نامه، دفتر اسناد رسمی و زمانی (در ساعات اداری روزهای غیرتعطیل) را که باید به آن مراجعه شود، را مشخص و شماره دفتر اسناد رسمی مذکور را در قرارداد درج نمایند. در صورتی که به جهت موانع قانونی ایجاد شده برای دفتر اسناد رسمی امکان ثبت سند در دفتر اسناد رسمی تعیین شده فراهم نشود، سازمان از طریق سامانه دفتر جایگزین را به طرفین معرفی خواهد کرد.
ماده ۱۸
طرفین تا قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی می‌توانند صرفاً پس از توافق، در چارچوب مفاد قرارداد یکسان و با رعایت ضوابط، نسبت به اصلاح زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل مورد معامله و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی اقدام نمایند.
ماده ۱۹
سردفتر مکلف است پس از مراجعه طرفین نسبت به احراز استعلامات قانونی و فقدان محدودیت انجام معامله و اخذ حقوق دولتی و وجوه عمومی وصول نشده، به صورت الکترونیکی اقدام نموده و در صورت احراز فقدان مانع قانونی، خلاصه معامله مزبور را جهت رفع محدودیت موضوع بند (۲) ماده (۱۵) آیین‌نامه به صورت برخط و آنی در دفتر الکترونیک املاک منعکس نماید. در صورتی که سردفتر اسناد رسمی فقدان شرایط صحت را در زمان انعقاد قرارداد احراز نماید، از تایید قرارداد خودداری نموده و دلایل عدم تایید را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام می کند.
ماده ۲۰
سازمان مکلف است در خصوص قراردادهای یکسان موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون، سامانه را به نحوی طراحی نماید که در زمان انجام اعمال حقوقی،حق الثبت، مالیات نقل و انتقال اموال غیرمنقول و وجوه و حقوق عمومی و دولتی را پس از اجرایی شدن اعلام برخط و آنی، به متعاملین اعلام و دریافت آن از طریق سامانه توسط سازمان در زمان انجام قرارداد الزامی گردد.
ماده ۲۱
به منظور حصول اطمینان طرفین قرارداد نسبت به پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد و ثبت قراردادهای موضوع قانون، سازمان مکلف است با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حساب امانی (واسط) را به نحوی طراحی کند که همزمان با ثبت قرارداد، وجوه مرتبط با قرارداد به طور خودکار و آنی، به حساب متعلق به شخص ذینفع منتقل گردد. استفاده از حساب وکالتی یا سایر طرق پرداخت در شبکه بانکی برای اجرای حکم این ماده بلامانع است.
تبصره ۱- چنانچه در قراردادهای یکسان طرفین تمایل نداشته باشند از سازوکار این ماده استفاده کنند، می‌توانند برای انجام معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
تبصره ۲- وجوه مرتبط با قرارداد شامل ثمن قرارداد، مبلغ ودیعه قرارداد اجاره، حقوق دولتی،اجاره بهای پرداختی بابت املاک وقفی، حق التحریر و هرگونه وجه به نفع اشخاص ثالث است.
ماده ۲۲
سازمان مکلف است با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، امکان پرداخت و احراز پرداخت وجوه مرتبط با قراردادهای با قابلیت ثبت در سامانه را به نحوی فراهم سازد که:
۱. برای هر یک از وجوه مرتبط با قرارداد، قبض پرداختی الکترونیکی با شناسه یکتا و حاوی نام متعهد پرداخت،نام متعهدله پرداخت، عنوان تعهد، سررسید زمانی پرداخت، شناسه سند ثبت شده و سایر اقلام اطلاعاتی مورد نیاز صادر شود.
۲. پرداخت هر وجه مرتبط با قرارداد متناظر یک قبض الکترونیکی و به مقصد حساب متعهد له انجام شود. (اصلاحی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
ماده ۲۳
در قراردادهای یکسان، با تحقق تمام موارد زیر اعمال فسخ صرفًاً با ثبت در سامانه انجام شده و ثبت آن نیاز به رسیدگی قضایی ندارد:
حق فسخ، ناشی از عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن بیع یا ودیعه اجاره و امثال آن در قرارداد یکسان شرط شده باشد،
پرداخت وجوه مذکور در بند (۱) بر اساس توافق طرفین، صرفاً از طریق ذکرشده در ماده (۲۲) این آیین‌نامه باشد،
وجوه مرتبط با قرارداد، در سررسید تعیین شده براساس تایید سامانه، پرداخت نشده باشد،
مهلت جدیدی برای پرداخت وجوه مذکور در بند (۱)، توسط طرفین در سامانه ثبت نشده باشد،
وجوه مرتبط با قرارداد که براساس مفاد قرارداد یکسان باید قبل از اعمال حق فسخ مسترد شود، به حساب امانی (واسط) موضوع ماده (۲۲) آیین‌نامه، عودت داده شده باشد،
تبصره ۱- سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که با تحقق موارد ذکرشده در این ماده، مراتب با ارسال ابلاغیه خودکار از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به بدهکار اطلاع داده شود. پس از ابلاغ قانونی مذکور، دارنده حق فسخ می‌تواند فسخ قرارداد را بدون نیاز به رسیدگی قضایی در سامانه ثبت کند. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که بدون نیاز به رسیدگی قضایی و به صورت خودکار، مراتب فسخ عمل حقوقی و حسب مورد منتفی شدن تعهدات یا اعاده حقوق به انتقال دهنده حقوق در دفتر الکترونیک املاک ثبت شود.
تبصره ۲- در راستای اجرای بند (۵) این ماده، سازمان مکلف است در قرارداد یکسان، ثبت فسخ ناشی از عدم پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد را منوط به تودیع وجوهی کند که در اثر فسخ قرارداد باید به ذی نفع پرداخت شود. سامانه پس از احراز سیستمی واریز وجوه مذکور از طریق ذکرشده در ماده (۲۲) آیین‌نامه، امکان اعمال حق فسخ را برای انتقال دهنده فراهم می سازد.
تبصره ۳- چنانچه اعمال حق فسخ ثبت نشود و منتقل الیه تعهدات سررسید شده را پرداخت کند، ثبت اعمال حق فسخ از طریق سازوکار این ماده امکان پذیر نخواهد بود.
ماده ۲۴
در قراردادهای یکسان معوض از قبیل بیع، صلح و اجاره حسب مورد در صورت اعمال حق فسخ مطابق سازوکار ذکر شده در ماده قبل، انتقال دهنده موضوع قرارداد می‌تواند ظرف حداکثر ۱۵ روز پس از ثبت فسخ،تقاضای استرداد آن را در سامانه ثبت کند. سازمان موظف است سامانه را به نحوی طراحی کند که با ثبت درخواست بر اساس این ماده، ابلاغیه ای برای متصرف از طریق سامانه ابلاغ قضایی ارسال شود و پس از ده روز از تاریخ ابلاغ، دستور استرداد به صورت خودکار صادر گردد. دستور صادره توسط سامانه در حکم سند لازم الاجراست.
متصرف می‌تواند در مهلت ده روزه تقاضای توقف عملیات اجرایی را از مرجع قضایی ذی صلاح درخواست نماید. در صورت صدور دستور توقف عملیات اجرایی، متصرف مکلف است ظرف یک ماه نسبت به طرح دعوای اعلام بطلان فسخ اقدام نماید. در صورت صدور حکم دایر بر بطلان فسخ، عملیات اجرایی اعاده و مراتب در دفتر الکترونیک املاک منعکس میشود. در صورتی که در مهلت ده روزه دستور توقف به اداره ثبت واصل نشود یا در مهلت یک ماه گواهی طرح دعوا به اداره ثبت ارائه نشود یا دعوا رد شود، دستور استرداد صادره توسط سامانه،لازم الاجرا شده و از طریق دوایر اجرای ثبت قابلیت اجرا دارد. بانک مرکزی موظف است در راستای تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ پس از تایید تحویل یا تخلیه موضوع قرارداد توسط مامور اجرای ثبت یا انتقال دهنده و یا عدم ثبت درخواست استرداد توسط انتقال دهنده در مهلت مقرر، وجوه واریزی توسط انتقال دهنده را به منتقل الیه پرداخت کند. در خصوص قراردادهای یکسان اجاره املاک نیز، در صورت انقضای مهلت و عدم تمدید آن، احکام این ماده جاری است.
تبصره- اجرای این ماده منوط به درج مفاد آن در قرارداد یکسان است.
ماده ۲۵
سازمان مکلف است خلاصهای از مفاد اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون را که از هر طریق از قبیل ماده (۲) و تبصره (۲) ماده (۳) قانون در سامانه ثبت میشود، حسب مورد در دفتر الکترونیک املاک یا پرونده ثبتی ملک، درج و در استعلام های ثبتی بعدی مراجع قضایی، اداری و غیره منعکس و منتقل الیه، حقوق انتقالی را معرفی نماید.
تبصره- سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که حسب مورد امکان درج یا ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون مطابق نمونه قراردادهای مواد ۲ و ۳ و تبصره ذیل ماده ۳ برای دفاتر اسناد رسمی، اشخاص حقیقی، حقوقی و دلالان معاملات املاک فراهم گردد. کلیه اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون چنانچه در سامانه ثبت نشود مشمول ضمانت اجرای ماده (۱) قانون است.
ماده ۲۶
سازمان مکلف است با رعایت موازین قانونی دسترسی های لازم برای اجرای ماده (۳) قانون و تبصره (۲) آن را از طریق سکوهای دولتی و همچنین خصوصی دارای مجوز، برای دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی فراهم سازد.
ماده ۲۷
سازمان مکلف است امکان ارائه غیرحضوری خدمات قابل ارائه در دفاتر اسناد رسمی را از طریق سکوهای موضوع ماده (۲۶) آیین نامه یا به صورت مستقیم فراهم نماید . سردفتر مکلف است برای متقاضیان خدمات غیرحضوری، اسناد تقاضا شده را بدون مراجعه ایشان حسب مورد تایید، تنظیم یا ثبت نماید.(اصلاحی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
ماده ۲۸
اسناد موضوع تبصره (۴) ماده (۱) قانون ناظر به تمامی اسناد مالکیت حدنگاری است، اعم از آن که بدوا یا در نتیجه انتقال قهری یا قراردادی و یا به هر علت دیگری بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون صادر شده باشد.
ماده ۲۹
سازمان موظف است با رعایت مقررات قانون مدیریت داده ها و اطلاعات ملی و با حفظ حریم خصوصی و رعایت محرمانگی و به منظور به روز رسانی اطلاعات مربوط به املاک، مالکین و ساکنین و کشف بازه قیمت و اجاره بها (موضوع مواد (۳) و (۸) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ صرفا در چارچوب اطلاعات تصریح شده در مواد مذکور) اطلاعات مربوط به معاملات اموال غیرمنقول را با استفاده از اطلاعات موجود در سامانه و با ایجاد سرویس برخط و آنی به وزارت راه وشهرسازی ارائه نماید.
وزارت راه و شهرسازی نیز در راستای اجرای ماده (۱۰) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ و به منظور جلوگیری از انجام معاملات معارض و انعکاس در استعلامات، مکلف است اطلاعات قراردادهای اجاره را به صورت برخط و آنی به سامانه اعلام کند.
ماده۳۰
دستورالعمل های لازم جهت اجرای این آیین نامه توسط سازمان تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد. (الحاقی ۱۴۰۴/۰۸/۲۸)
این آیین‌نامه مشتمل بر بیست و نه ماده و چهارده تبصره توسط سازمان و با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت و وزارت راه و شهرسازی تهیه و به موجب تفویض اختیار از سوی رئیس محترم قوه قضائیه طی ابلاغیه شماره ۱۰۰/۳۹۳۸۸/۹۰۰۰ مورخ ۱۴۰۳/۰۷/۱۵، در تاریخ ۱۴۰۳/۰۷/۱۸ به تصویب رسید و از تاریخ ابلاغ لازم الاجراست.
آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را می‌توان یکی از مقررات مهم در تحول نظام معاملات ملکی ایران دانست. این آیین‌نامه تلاش می‌کند نقش مشاور املاک، دفترخانه و سامانه ثبت الکترونیک اسناد را از یکدیگر تفکیک کرده و برای هر مرحله از معامله، فرآیند مشخصی ایجاد کند.
مهم‌ترین نکته برای خریداران و فروشندگان این است که پیش‌نویس قرارداد با سند رسمی یکسان نیست. پیش‌نویس توسط مشاور املاک در سامانه درج میشود، اما تا زمانی که فرآیند قانونی آن در دفتر اسناد رسمی طی نشده و قرارداد توسط سردفتر در سامانه ثبت نشده باشد، نباید آن را معادل سند رسمی معامله دانست.
از سوی دیگر، مشاوران املاک نیز در نظام جدید صرفاً تنظیم‌کننده قرارداد نیستند، بلکه باید در چارچوب سامانه و مقررات تعیین‌شده فعالیت کنند.
در نهایت، با توجه به اصلاحات انجام‌شده در آیین‌نامه، توصیه میشود برای معاملات مهم ملکی، متن مقررات به‌صورت به‌روز بررسی شود و در صورت وجود اختلاف، ابهام در مالکیت، وکالت، رهن، بازداشت، شروط پیچیده یا اختلاف درباره فسخ، موضوع با بررسی تخصصی وکیل ملکی پیگیری شود.
برای بررسی تخصصی مسائل ملکی و آشنایی با قوانین ثبت رسمی معاملات و همچنین اخذ مشاوره تخصصی، با گروه حقوقی اقدامی از طریق شماره تماس ۰۲۱۸۲۸۰۲۲۸۰ در ارتباط باشید.
خیر. پیش‌نویس قرارداد پیش از ثبت توسط سردفتر، آثار حقوقی قرارداد را ندارد. مطابق ماده ۱۳ آیین‌نامه، این موضوع باید به طرفین تفهیم شود.
در فرآیند پیش‌نویس موضوع ماده ۳، وظیفه مشاور املاک درج پیش‌نویس در سامانه است و تنظیم و ثبت سند رسمی مطابق مقررات توسط دفتر اسناد رسمی انجام میشود.
مطابق متن اصلاحی ماده ۱۰، طرفین باید حداکثر ظرف پنج روز پس از درج پیش‌نویس قرارداد برای اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت عدم تأیید مراجعه در مهلت مقرر، پیش‌نویس از سامانه حذف میشود.
بله. مطابق مقررات آیین‌نامه، پیش از پایان مهلت مقرر، هر یک از طرفین می‌تواند طبق سازوکار تعیین‌شده در سامانه یا از طریق مشاور املاکی که پیش‌نویس را درج کرده، نسبت به حذف آن اقدام کند.
خیر. آیین‌نامه مقرر کرده درج پیش‌نویس توسط دلالان معاملات املاک انجام شود، اما مراجعه مستقیم طرفین به دفاتر اسناد رسمی برای انعقاد قرارداد نیز مانع قانونی ندارد.
قرارداد یکسان، نمونه قراردادی متحدالشکل است که سازمان برای اعمال حقوقی مشخص در سامانه تهیه و بارگذاری می‌کند. استفاده از آن تابع شرایط و محدودیت‌های مقرر در آیین‌نامه است.
خیر، در مواردی که شرایط قانونی استفاده از قرارداد یکسان وجود داشته باشد، ثبت اولیه برخی اعمال حقوقی می‌تواند بدون مراجعه به دفترخانه انجام شود، اما برای رفع محدودیت‌های مقرر در آیین‌نامه، مراجعه به دفتر اسناد رسمی ممکن است الزامی باشد.
بله، قانون الزام و مقررات اجرایی آن با هدف افزایش ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تنظیم شده‌اند، اما آثار حقوقی هر معامله عادی به وضعیت ملک، زمان معامله و مقررات قابل اعمال بستگی دارد و باید موردی بررسی شود.
در معاملات دارای ریسک حقوقی، به‌ویژه در مواردی مانند اختلاف مالکیت، وجود وکالت‌نامه، بازداشت یا رهن ملک، شروط پیچیده، اختلاف در پرداخت ثمن یا فسخ، بررسی موضوع توسط وکیل ملکی می‌تواند از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کند.
بله، آیین‌نامه موضوع ماده ۳ لازم‌الاجرا شده و برخی مواد آن نیز در ادامه اصلاح شده‌اند. برای استناد دقیق باید آخرین نسخه اصلاحی مقررات بررسی شود.
این دو مقرره موضوعات متفاوتی را دنبال می‌کنند. آیین‌نامه ماده ۳ عمدتاً بر فرآیند ثبت رسمی معاملات، پیش‌نویس قرارداد، مشاوران املاک، قراردادهای یکسان و سامانه ثبت الکترونیک اسناد تمرکز دارد، در حالی که آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام به سازوکار ساماندهی اسناد و ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول فاقد ثبت رسمی و موضوعات مرتبط با آن مربوط است.
صرف درج پیش‌نویس، آن را به سند رسمی یا قرارداد دارای آثار حقوقی تبدیل نمی‌کند. همچنین آیین‌نامه برای مشاوران املاک در خصوص وساطت برای تبادل عوضین یا پرداخت ثمن قبل از ثبت قرارداد توسط سردفتر محدودیت‌هایی تعیین کرده است. در معاملات مهم، زمان و شیوه پرداخت باید با توجه به متن قرارداد و مقررات حاکم بررسی شود.
خیر. این مقررات برای خریداران، فروشندگان، مشاوران املاک، دفاتر اسناد رسمی و سایر اشخاص درگیر در فرآیند معاملات ملکی اهمیت دارد، زیرا فرآیند معامله را از مذاکره اولیه تا ثبت رسمی و الکترونیکی تحت تأثیر قرار می‌دهد.
آخرین مقالات و اخبار
وبلاگ مجموعه اقدامی