نیاز به مشاوره دارید؟
تماس با ما
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پرکاربردترین قراردادها در حوزه ساختوسازهای شهری است. این قرارداد میان مالک یا مالکان یک ملک و سازنده یا سرمایهگذار تنظیم میشود. ازآنجاکه چنین قراردادی ابعاد حقوقی، فنی و مهندسی متعددی دارد، تنظیم صحیح آن از اهمیت فوقالعادهای برخوردار است و نباید بهراحتی از کنار این مسائل عبور کنید.
برای مثال، نحوه تعیین سهم هر یک از طرفین فقط یک موضوع حقوقی نیست و در این مورد باید از نظرات مهندسان و کارشناسان خبره نیز استفاده کنید. از سوی دیگر، بیتوجهی به هر یک از بندهای قرارداد همچون تعیین تعهدات مالک و سازنده میتواند پیامدهای مالی و قانونی متعددی برای شما ایجاد کند. به همین دلیل، توصیه میکنیم این قرارداد را بدون مشورت با وکیل قرارداد مشارکت در ساخت، بههیچوجه تدوین و امضا نکنید.
در این مقاله از گروه حقوقی اقدامی تلاش کردهایم مهمترین نکات، خطرات، شرایط قانونی و موارد کلیدی تنظیم این قرارداد را بررسی کنیم تا بتوانید توافقی استاندارد و منطبق با قانون تنظیم کنید.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت زمانی تنظیم میشود که مالک، قصد دارد در زمین خود یک بنای جدید احداث کرده یا ملک کلنگی خود را نوسازی کند. حال اگر مالک سرمایه، تخصص در ساختوساز یا نیروی انسانی لازم برای انجام پروژه را در اختیار نداشته باشد، باید با یک سازنده معتبر همکاری کند. سازنده یا همان مجری پروژه با داشتن سرمایه و تجربه کافی، انجام پروژه ساخت را بر عهده میگیرد. درنهایت، مالک و سازنده طبق آنچه در متن قرارداد توافق کردهاند، در ملک جدید بر اساس سهم تعیینشده، شریک میشوند.
راجع به ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید بدانید که این قرارداد، در قلمرو ماده ۱۰ قانون مدنی قرار دارد. مطابق این ماده، اشخاص میتوانند در چارچوب قانون، هرگونه قرارداد خصوصی که مخالف قانون و نظم عمومی جامعه نباشد را تنظیم کنند.
عقد مشارکت در ساخت، عقدی لازم است نه جایز؛ یعنی پس از امضای قرارداد، هیچ یک از طرفین نمیتوانند بهصورت یکجانبه و صرفاً با اراده خود، آن را فسخ کنند. در واقع فسخ و برهمزدن این قرارداد فقط توسط مواردی انجام میشود که بهصراحت در قرارداد پیشبینی شده باشد یا طبق قواعد عمومی قراردادها، فسخ آن مجاز باشد.
این پرسش که نوشتن نمونه قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است و چطور میتوان قراردادی بدون نقص تنظیم کرد؟ از رایجترین سؤالات مالکان و سازندگان پروژههای ساختمانی است. برای تنظیم یک قرارداد حرفهای، پیش از هر چیز باید از وکیل ملکی باتجربه مشورت بگیرید. سپس باتکیهبر دانش حقوقی او، مواد، بندها و تبصرههای توافقنامه را بهصورت دقیق و منسجم تنظیم کنید.
البته تهیه چنین قراردادی، اصلا ساده نیست. مطالعه دقیق منابع حقوقی و آرا قضایی، تجربه، تسلط بر قوانین ساختوساز و همچنین شناخت دقیق شرایط مالک و سازنده از ضروریات تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت است.
در ادامه، مهمترین بندها، مواد و نحوه تدوین نمونه قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری، اداری و مسکونی را بهصورت کامل توضیح میدهیم:
اصولا قراردادهای مشارکت در ساخت، دو طرف دارند:
طرف اول: مالک
طرف دوم: سازنده
حال ممکن است یکی از طرفین شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی. بهعنوانمثال آقای سعیدی بهعنوان مالک یک قطعه زمین مسکونی، با شرکت A بهعنوان سازنده، توافق میکنند، زمین موضوع قرارداد را طی شراکت با یکدیگر ساخته و در بنای نهایی سهیم شوند.
در این بخش از قرارداد، تمام جزئیات مربوط به ملک موضوع مشارکت مشخص میشود. اطلاعاتی مانند آدرس دقیق، مساحت زمین، شماره پلاک ثبتی، نوع مالکیت مالک، تعداد انشعابات آب، برق و گاز و حتی ارزش ملک در این ماده ذکر میشود.
همچنین در این ماده تأکید میشود که سازنده ملک را شخصاً بازدید کرده و از وضعیت فعلی آن به طور کامل آگاه است. بهاینترتیب، سازنده با علم و اطلاع کافی درباره ملک، وارد مرحله اجرای پروژه میشود.
در این ماده، موضوع اصلی قرارداد مشارکت در ساخت مشخص میشود. به بیان سادهتر طرفین توافق میکنند سازنده در ملک معرفیشده از سوی مالک که مشخصات آن در ماده قبلی آمده است، عملیات ساختوساز را انجام دهد. در واقع موضوع این قرارداد، مشارکت میان مالک و مجری پروژه برای ساخت یک بنای جدید است که جزئیات آن در مواد بعدی ذکر خواهد شد.
البته شما میتوانید در همین ماده، به مبلغ بلاعوض و نحوه پرداخت آن نیز اشاره کنید.
در این ماده، ویژگیها و مشخصات کلی ساختمانی که قرار است توسط سازنده یا پیمانکار ساخته شود را مینویسیم. مواردی مانند تعداد طبقات، نوع کاربری هر طبقه (مسکونی، اداری، تجاری، پارکینگ و…)، تعداد واحدها، متراژ تقریبی آنها و حتی محل انباریها در این بند درج میشود.
فراموش نکنید که مشخصات ساختمان جدید باید با نقشهها و ضوابط شهرداری مطابقت داشته باشد تا در مراحل بعدی مشکلی در صدور مجوز یا پایانکار پیش نیاید.
در این ماده، مالک و سازنده توافق میکنند که هر کدام از آنها در چه میزانی از ملک جدید، سهم داشته باشند. این سهم معمولاً بر اساس آوردههای مالی یا تعهدات اجرایی طرفین تعیین میشود. بهعنوان مثال، ممکن است مالک زمین، 40 درصدر از کل واحدها را دریافت کند و سازنده نیز در ازای هزینه ساخت، 60 درصد از ملک ساختهشده سهم داشته باشد.
به یاد داشته باشید که تعیین سهم مشارکت هر شخص در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت، بههیچوجه آسان نیست و باید برای این موضوع حتما از یک وکیل ملکی باتجربه کمک بگیرید.
این ماده یکی از مهمترین بخشهای یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت است، زیرا تمام مراحل اجرای پروژه از زمان امضای قرارداد تا تحویل نهایی ملک در این قسمت مشخص میشود. هدف از این ماده، ایجاد نظم در انجام تعهدات طرفین و جلوگیری از تأخیر در اجرای آنها است.
موارد مهمی که در نوشتن برنامه زمانی پروژه مشارکت در ساخت باید لحاظ کنید:
1. بازه زمانی که پس از امضای قرارداد، مالک باید وکالتنامه کاری را برای انجام امور اداری و اخذ مجوزها به سازنده بدهد.
2. مهلت سازنده برای دریافت پروانه ساخت و سایر مجوزهای لازم از شهرداری.
3. زمان مقرر برای تخلیه ملک توسط مالک و تحویل آن به سازنده جهت شروع عملیات ساختوساز.
4. مدت اجرای پروژه تا پایان عملیات ساختمانی و تحویل بنای نوساز به مالک.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً زمان و مراحل انتقال سند مالکیت به سازنده در این ماده تعیین میشود تا هم منافع مالک حفظ شود و هم حقوق سازنده. در عرف، انتقال سند و سهم سازنده از ملک در چند مرحله انجام میشود که با پیشرفت فیزیکی پروژه ارتباط مستقیم دارد.
برای مثال، ممکن است بخشی از سهم سازنده پس از دریافت جواز ساخت و تخریب ملک، بخش بعدی در زمان اتمام سفتکاری و بخش پایانی پس از تکمیل عملیات ساختمانی و تحویل ملک به مالک انجام شود.
بنابراین، لازم است تاریخهای دقیق انتقال سند و تعهد سازنده برای تکمیل هر مرحله از پروژه را بهصورت روشن و شفاف در این ماده بیاورید.
مالک هم مانند سازنده وظایفی دارد که اجرای درست آنها باعث پیشرفت پروژه و حفظ حقوق هر دو طرف میشود. ازجمله تعهدات مالک که میتوانید در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت خود به آن اشاره کنید، موارد زیر هستند:
مالک موظف است در زمان مقرر، ملک را تخلیه و بدون هیچ مانع آن را به سازنده تحویل دهد تا عملیات ساختوساز توسط سازنده شروع شود.
مالک باید همه اسناد و مدارک لازم را برای انتقال سند در مراحل مختلف، در اختیار سازنده قرار دهد. اعطای وکالت کاری به سازنده، پرداخت هزینههای قانونی ملک مثل عوارض شهرداری و مالیات و در نهایت پرداخت بدهیهای ملک پیش از انتقال سند.
مالک موظف است پیش از آغاز پروژه، تمام حقوق و مطالبات مستأجران یا صاحبان سرقفلی را پرداخت کرده و رضایت آنها را جلب کند تا ملک بدون هیچگونه مانع یا ادعایی به سازنده تحویل داده شود. همچنین، مالک باید تضمین کند که ملک موضوع قرارداد به هیچ شخص دیگری واگذار نشده و در صورت بروز هرگونه ادعا یا معارض در آینده، مسئولیت رفع آن و جبران خسارتها بر عهده خود او خواهد بود.
از جمله مهمترین تعهدات سازنده میتوانیم به موارد زیر اشاره کنیم:
سازنده حق واگذاری تعهدات و بهطورکلی حق واگذاری قرارداد به اشخاص دیگر را ندارد. البته میتواند ضمن کسب رضایت مالک برای اجرای بخشهای مختلف پروژه با پیمانکاران همکاری کند؛ اما مسئولیت تمام کارها و نتایج آنها همچنان بر عهده خودش است.
سازنده متعهد است تمام مراحل ساخت را طبق اصول مهندسی، استانداردهای ایمنی و ضوابط شهرداری انجام دهد تا کیفیت نهایی ساختمان مطابق با معیارها و مشخصات مندرج در قرارداد باشد.
یکی از مهمترین تعهدات سازنده، اتمام عملیات ساخت و تحویل واحدها در زمان تعیینشده است. تأخیر در تحویل میتواند موجب مطالبه خسارت از سوی مالک شود، مگر اینکه دلایل موجه و مورد توافقی وجود داشته باشد.
در قرارداد مشارکت در ساخت، نوع مصالح و کیفیت اجرای پروژه نقش مهمی در ارزش نهایی ساختمان دارد. به همین دلیل، مشخصات فنی و مصالح مصرفی معمولاً در یک فهرست جامع به نمونه قرارداد مشارکت در ساخت پیوست میشود تا از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری شود.
اگر در طول پروژه، برخی از مصالح تعیینشده در بازار موجود نباشند، طرفین میتوانند با توافق، مصالح جایگزین را استفاده کرده یا معادل ریالی آن را مشخص کنند. همچنین درصورتیکه مالک بخواهد از مصالحی با کیفیت بالاتر یا متفاوت از آنچه در قرارداد آمده استفاده کند، این تغییر با توافق طرفین و پرداخت مابهالتفاوت از سوی مالک امکانپذیر است.
حتما در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت برای جلوگیری از دیرکرد یا کوتاهی هر یک از طرفین در انجام تعهدات، جرائم و خسارتهایی را پیشبینی کنید. چنانچه هر طرف در انجام تعهدات خود از جمله پرداختها یا انجام مراحل پروژه تأخیر داشته باشد، موظف به جبران خسارت و پرداخت مبلغ معین به طرف مقابل است.
در مواردی که مدت زمان انجام تعهدات بیش از حد مجاز طول بکشد، طرف متضرر میتواند قرارداد را به استناد تاخیر غیرموجه و با اثبات ورود زیان، فسخ کند.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنای پایاندادن زودتر از موعد به همکاری میان مالک و سازنده است. در فسخ، یکی از طرفین به دلایل قانونی یا بر اساس مواردی که در قرارداد ذکرشده، تصمیم میگیرد قرارداد را خاتمه دهد. فسخ زمانی مطرح میشود که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند؛ مثلاً سازنده پروژه را رها کند یا مالک از انتقال سهم سازنده خودداری نماید. در چنین شرایطی، طرف متضرر با استناد به مفاد قرارداد یا مواد قانونی میتواند قرارداد را فسخ کرده و خسارت خود را مطالبه کند.
فراموش نکنید که فسخ معمولاً آخرین راهحل است. چون باعث توقف پروژه میشود؛ اما چنانچه با راهنمایی یک وکیل متخصص در قرارداد مشارکت در ساخت، شرایط دقیق فسخ را در متن قرارداد قید کنید، این راهکار، کمک بزرگی به شما خواهد کرد.
پیشبینی مرجع حل اختلاف باعث میشود طرفین در صورت بروز اختلاف یا تخلف در انجام تعهدات، سریع موضوع را حل کنند. توصیه ما این است که از تجربه و تخصص داوری در حلوفصل منازعات خود استفاده کنید.
بهعنوان نمونه اگر سازنده در مهلت مقرر، ملک را تحویل نگیرد و عملیات ساخت را شروع نکند، مالک میتواند ظرف مدت مشخص (مثلاً ۳۰ روز) درخواست رسیدگی کتبی را به داور ارائه دهد. تصمیم داور برای هر دو طرف لازمالاجرا است و مالک و سازنده ملزم به رعایت آن هستند.
توجه داشته باشید که تنظیم نمونه قرارداد مشارکت در ساخت محدود به ۱۲ ماده ذکرشده نبوده و شرایط و خواستههای طرفین است که کلیات و جزئیات قرارداد را مشخص میکند. برای مثال، در برخی قراردادها، مالک ممکن است نمایندهای برای پیگیری امور قرارداد معرفی کنند؛ در این صورت لازم است مادهای تحت عنوان «نماینده مالک یا مالکین» در قرارداد درج شود.
تشخیص اینکه چه مواردی برای قرارداد شما ضروری است و نحوه نگارش آنها به چه شکل باشد، در حیطه تخصص وکیل قرارداد مشارکت در ساخت قرار دارد.
در حوزه ساختوساز املاک، دو مدل رایج برای همکاری میان مالک زمین و سازنده وجود دارد که در ادامه هر دوی آنها را توضیح میدهیم.
در این مدل، مالک، ملک خود را در اختیار سازندهای متخصص قرار میدهد تا عملیات ساختوساز را انجام دهد. سازنده معمولاً مسئول گرفتن مجوزها، تأمین مصالح، اجرای تعهدات و احداث بنای جدید است و پس از تکمیل پروژه، مقدار معینی از ساختمان نوساز به او تعلق گرفته و به نوعی شریک مالک میشود.
در این روش، مالک قسمتی از سرمایه (ملک کلنگی یا زمین) خود را در اختیار سازنده قرار میدهد و بیشترین ریسک متوجه مالک است، زیرا سازنده صرفاً متعهد به ساخت است و تضمینی برای بازده سرمایه وجود ندارد؛ بنابراین انتخاب سازندهای متعهد و متخصص در این نوع قرارداد اهمیت بالایی دارد.
دومین روش مرسوم در مشارکت در ساخت، قرارداد مدیریت پیمان است که میان مالک و مدیر پیمان منعقد میشود. در این روش، مالک قطعهای زمین یا ساختمانی قدیمی، یک شخص حقیقی یا حقوقی (مانند شرکت مهندسی یا شخصی متخصص در ساختوساز) را بهعنوان مدیر پروژه انتخاب میکند.
مدیر پیمان بهعنوان نماینده مالک عمل میکند و در طراحی یا سرمایهگذاری نقشی ندارد. وظایف او معمولاً شامل تنظیم قرارداد با پیمانکاران جزء، نظارت بر اجرای عملیات ساخت، خرید مصالح و انجام هماهنگیهای لازم در روند پروژه است.
در عرف، مدیر پیمان پس از اتمام و تحویل پروژه به مالک، درصدی از کل هزینههای اجرا را بهعنوان حقالزحمه دریافت میکند. میزان این درصد به توافق طرفین بستگی دارد و ممکن است؛ مثلاً باتوجهبه حجم و پیچیدگی پروژه، حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد از کل هزینهها تعیین شود.
7 نکته کلیدی که در تنظیم نمونه قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن توجه کنید:
درصد سهم مالک و سازنده از بنای نوساز باید بهصورت شفاف و عددی در قرارداد ذکر شود. هرگونه ابهام در قدرالسهم میتواند باعث اختلافات جدی پس از پایان پروژه شود.
تعداد واحدها، جهت نورگیر، طبقه و شماره واحدهای متعلق به هر طرف باید در قرارداد ذکر شود تا مانع تداخل در مالکیت سازنده و مالک شود.
مدتزمان ساخت و شرایط تمدید یا جریمه تأخیر باید صریحاً مشخص شود تا در صورت دیرکرد سازنده، مبنایی دقیق و مستند برای محاسبه خسارت وجود داشته باشد.
نام برند، استاندارد و کیفیت هر کدام از مصالح اعم از نوع سنگ، شیرآلات، سرامیک و غیره را حتما در قرارداد مشخص کنید. این کار باعث میشود سازنده از مصالح و تجهیزات نامرغوب به بهانه هایی مثل افزایش قیمت و تورم، استفاده نکند.
اگر مالک در ملک سکونت دارد و برای اجرای عملیات ناچار به تخلیه است، باید تکلیف محل اسکان موقت او و هزینههای مربوطه روشن شود؛ مثلاً مشخص کنید که سازنده مبلغی برای اجاره به مالک پرداخت میکند یا خیر.
قرارداد باید دارای بند داوری باشد تا در صورت بروز اختلاف، داور مورد رضایت طرفین بتواند سریعاً راجع به مسئله ایجادشده تصمیم بگیرد و از اطاله دادرسی جلوگیری کند.
پیش از امضای قرارداد، مالک باید با کمک وکیل، مدارک ثبتی، مجوز ساخت و سوابق شرکت یا شخص سازنده را بررسی کند تا ریسک کلاهبرداری یا سایر مخاطرات مالی برای او کاهش پیدا کند.
تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت راهکاری است برای برقراری مجدد توازن میان تعهدات و منافع طرفین در شرایطی که وضعیت اقتصادی یا فنی پروژه دچار تغییر شده است. ازآنجاییکه مشارکت در ساخت نوعی قرارداد مدتدار است، نوسانات بازار، افزایش هزینههای ساختوساز یا حتی تغییر در قوانین شهرداری میتواند تعادل میان آورده مالک و سازنده را برهم بزند.
در چنین شرایطی، طرفی که متحمل ضرر شده (مالک یا سازنده) میتواند با استناد به بند تعدیل در قرارداد، از دادگاه درخواست بازنگری در مفاد آن را داشته باشد تا شرایط به وضعیت عادلانه و اولیه بازگردد.
بهطورکلی تعدیل 3 نوع تعدیل در قرارداد داریم:
1. تعدیل قانونی
2. تعدیل قراردادی
3. تعدیل قضایی
البته در دادگاههای کشور، تعدیل قرارداد در صورتی قابل اجراست که در قانون یا خود قرارداد پیشبینی شده باشد؛ یعنی دادگاهها بهصورت خودخواسته نمیتوانند مفاد قرارداد را تغییر دهند؛ بنابراین اگر در متن قرارداد، بندی با عنوان «شرط تعدیل» را درج کرده باشید، هر یک از طرفین در صورت بروز شرایط غیرقابلپیشبینی میتواند دادخواست تعدیل را به دادگاه ارائه دهد. دادگاه نیز پس از بررسی دقیق، جلب نظر کارشناسی و احراز تغییر شرایط، حکم به تعدیل میدهد.
جمعبندی
در طول این مقاله بارها تأکید کردیم که تنظیم نمونه قرارداد مشارکت در ساخت، فرایندی تخصصی است که کوچکترین سهلانگاری در آن میتواند خسارتهای مالی و حقوقی سنگینی بهدنبال داشته باشد. این قرارداد، فقط یک توافق ساده بین مالک و سازنده نیست. در واقع قرارداد مذکور، سندی حقوقی با جنبههای فنی، مالی و اجرایی متعدد است که باید تمام بندها و مفاد آن همچون تعیین قدرالسهم، تعهدات طرفین، پیشبینی بندهای فسخ، تعدیل و داوری با حضور یک وکیل ملکی متبحر تنظیم شود.
گروه حقوقی اقدامی با بهرهگیری از چندین وکیل قرارداد مشارکت در ساخت، در تمام مراحل توافق، اعم از بررسی پیشنویس قرارداد، تنظیم قرارداد و حتی در زمان بروز اختلاف همراه شما است. هدف ما این است که با تدوین قراردادی شفاف، منصفانه و مطابق با قانون، از منافع هر دو طرف محافظت کرده و مانع از بروز اختلافات عمیق در آینده شویم.
سؤالات متداول
تعدیل زمانی ممکن است که شرایط غیرقابلپیشبینی مانند افزایش شدید قیمت مصالح، تغییر قوانین یا وقوع حوادث غیرمترقبه باعث زیان یکی از طرفین شود. البته دادگاه فقط در صورتی میتواند حکم تعدیل بدهد که این موضوع در خود قرارداد پیشبینی شده باشد
در قرارداد مشارکتی، مالک و سازنده در ساخت و مالکیت نهایی پروژه شریک میشوند، اما در قرارداد مدیریت پیمان، مدیر پروژه صرفاً به نمایندگی از مالک عمل کرده و دستمزدی ثابت یا درصدی از هزینه ساخت دریافت میکند، بدون اینکه در ملک ساخته شده سهمی داشته باشد.
خیر. قرارداد مشارکت در ساخت عقد لازم است و هیچیک از طرفین نمیتوانند بهصورت یکجانبه آن را فسخ کنند، مگر در شرایطی که در متن قرارداد یا طبق قانون پیشبینی شده باشد.
پیش از امضا، حتماً باید مدارک هویتی، ثبتی و سوابق کاری سازنده بررسی شود، میزان سهم طرفین دقیقاً مشخص گردد، کیفیت مصالح در قرارداد درج شده و بندهایی درباره داوری و تعدیل قرارداد نیز در متن لحاظ شود.
آخرین مقالات و اخبار
وبلاگ مجموعه اقدامی
یک پاسخ
عالی