نیاز به مشاوره دارید؟
تماس با ما
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین قراردادهای حوزه املاک و ساخت‌وساز است که معمولاً میان مالک زمین و سازنده برای احداث بنا، تقسیم منافع و تعیین تعهدات طرفین منعقد می‌شود. با توجه به طولانی بودن فرآیند ساخت‌وساز و تغییر شرایط اقتصادی، فنی و حقوقی پروژه‌ها، در بسیاری از موارد مفاد قرارداد اولیه دیگر پاسخگوی شرایط جدید نیست. در چنین شرایطی، «متمم قرارداد مشارکت در ساخت» به‌عنوان ابزاری حقوقی برای تکمیل، اصلاح یا تغییر برخی از مفاد قرارداد اصلی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
متمم قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند از بروز اختلافات گسترده میان مالک و سازنده جلوگیری کرده و اراده جدید طرفین را به‌صورت روشن و مستند ثبت کند. تنظیم صحیح این سند اهمیت زیادی دارد، زیرا یک متمم ضعیف یا مبهم ممکن است در آینده باعث ایجاد اختلاف در مراجع قضایی یا داوری شود.
متمم قرارداد، بخش یا مجموعه بندهایی است که بر اساس ضرورت و توافق جدید طرفین، به متن اصلی قرارداد اضافه می‌شود تا اهداف توافق‌شده قابل تحقق باشد. به عبارت دیگر، اگر پس از امضای قرارداد، نیاز به تغییر یا افزودن موضوع، مبلغ یا مدت قرارداد پیش آید، با تنظیم و ضمیمه یک متمم، مفاد جدید را به قرارداد اصلی اضافه می‌کنند. متمم قرارداد نیز مانند خود قرارداد اصلی ناشی از اراده طرفین است و در صورتی که توسط همه امضا شود، اعتبار و اثر قابل اجرا دارد.
برای درک بهتر مفهوم متمم قرارداد مشارکت در ساخت ابتدا لازم است به اختصار به این سوال پاسخ دهیم که قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک ملک و سازنده با تنظیم توافق‌نامه‌ای رسمی، متعهد می‌شوند که با هدف همکاری در ساخت‌وساز، آورده‌های خود را در پروژه شریک کنند.
معمولاً آورده مالک، زمین یا ملک اوست و آورده سازنده که ممکن است شخصی حقیقی یا شرکت پیمانکاری باشد، سرمایه نقدی یا تخصص فنی در امر ساخت‌وساز است. در پایان پروژه نیز، سود حاصل از فروش یا منافع بهره‌برداری از ملک، مطابق با سهم تعیین‌شده برای هر یک از طرفین، میان آنان تقسیم می‌شود.
در قراردادهای مشارکت در ساخت که پروژه‌های ساختمانی با پیچیدگی‌های بالا هستند، تغییرات غیرقابل پیش‌بینی در میانه کار متداول است. برای مثال ممکن است هزینه مصالح، زمان اجرای پروژه یا حجم ساخت‌وساز دچار تغییر شود که در قرارداد اولیه ذکر نشده باشد. در این موارد، طرفین با تنظیم و امضای متمم می‌توانند توافقات قبلی را بازنگری کنند و مفاد قرارداد را بر اساس شرایط جدید اصلاح نمایند. استفاده از متمم ابزار حقوقی موثری برای مدیریت ریسک‌های پروژه است، به عنوان مثال تعیین تکلیف دقیق بيمه‌های مسئولیت و تعهدات هر طرف در متمم، ریسک حوادث کارگاهی را کاهش می‌دهد و در زمان بروز حادثه مشخص می‌کند چه کسی مسئول جبران خسارات و تأمین بیمه است. در مجموع، متمم این امکان را فراهم می‌کند که حقوق طرفین در شرایط غیرمنتظره تضمین شده و توافقات جدید قطعی و لازم‌الاجرا شوند.
متمم قرارداد از نظر حقوقی جزئی از حقوق قراردادها محسوب می‌شود و تابع اصل آزادی اراده است. طبق ماده ۱۰ قانون مدنی ایران، قراردادهای خصوصی (از جمله متمم‌ها) نسبت به کسانی که منعقد کرده‌اند نافذ است، به شرط آنکه مخالف صریح قانون نباشد. بنابراین در چارچوب اصل آزادی قراردادها، طرفین می‌توانند بعد از انعقاد قرارداد اولیه، با توافق یکدیگر مفاد آن را تغییر دهند یا کامل کنند. در حکم دادگاه‌ها آمده است که «در صورت تنظیم متمم قراردادی، توافقات جدید معتبر بوده و مندرجات متمم، ناسخ بخش‌های مرتبط با آن در قرارداد اصلی خواهد بود». به بیان دیگر، متمم تازه‌ترین اراده طرفین را نشان می‌دهد و اگر با بخش‌هایی از قرارداد اولیه تعارض داشته باشد، متن متمم بر متن قبلی تقدم می‌یابد.
متمم به‌عنوان الحاق و اصلاح مفاد قرارداد، خود قراردادی است که از اراده مشترک طرفین ناشی می‌شود. مفاد آن نیز مانند خود قرارداد از طریق توافق طرفین تعیین می‌گردد. تا زمانی که متمم توسط همه طرفین تأیید و امضا نشود، متمم فاقد اثر لازم است. در واقع، عدم تنظیم متمم به رغم ضرورت آن، مانع از تحقق نتایج موردنظر طرفین می‌شود. بنابراین محتوای متمم باید روشن و دقیق باشد، محتوای جدید (موضوع یا مبلغ یا مدت) در متن متمم آمده و با مفاد اصلی سازگاری دارد تا منجر به ابطال یا تضعیف مفاد اولیه نشود.
متمم، الحاقیه و اصلاحیه هر سه روش‌هایی برای تغییر قرارداد هستند اما کارکرد و ماهیت هر یک متفاوت است. متمم زمانی کاربرد دارد که قرارداد اولیه از ابتدا ناقص بوده و برای رسیدن به هدف نهایی باید تعهداتی اضافه یا اصلاح شود، به‌گونه‌ای که در صورت عدم تنظیم متمم، قرارداد به نتایج مورد نظر نخواهد رسید. بر خلاف الحاقیه، تنظیم متمم مستلزم توافق و امضای همه طرفین و تأثیر بر اصل تعهدات است.
الحاقیه معمولاً شامل بندهایی است که قبلاً در قرارداد پیش‌بینی شده اما مشروط به تحقق شرایط خاص بوده و حال اجرا می‌شود. الحاقیه باید کامل‌کننده قرارداد و همسو با مفاد اصلی باشد و اساس متن را تغییر ندهد، به همین دلیل در حقوق ایران به الحاقیه به‌عنوان بخشی لازم‌الاجرا از قرارداد اولیه نگاه می‌شود. اما الحاقیه لزوماً لازمهِ تکمیل قرارداد نیست و بدون آن هم قرارداد اصولاً به اهداف خود رسیده است.
اصلاحیه بیشتر مورد استفاده قرار می‌گیرد تا اشکالات نگارشی یا محاسباتی در متن قرارداد رفع شود. در واقع اگر یکی از طرفین خطایی در متن اصلی ببیند، می‌تواند با اطلاع کتبی به طرف دیگر اصلاحیه‌ای پیشنهاد کند و اگر طرف مقابل اعتراض نکند، اصلاحیه نافذ می‌شود. در تهیه اصلاحیه نیازی به توافق جدید بر سر موضوع خاص نیست، بلکه با استناد به اشتباه رخ داده در اسناد اصلی (مانند پیش‌نویس‌ها) کافی است. به بیان ساده، اصلاحیه بیشتر جنبه تصحیح غیرمفهومی و توافق ضمنی دارد، در حالی که متمم و الحاقیه جنبه افزایشی و توافقی جدی‌تر دارند.
در نظام حقوقی ایران اصل آزادی قراردادها بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، اهمیت دارد. به موجب این اصل، طرفین می‌توانند هر شرطی را در قرارداد مقرر کنند (به جز موارد خلاف قانون). بنابراین متمم قراردادی از همین اصل برخاسته و امضای آن تابع اراده طرفین است. محاکم کشور در دعاوی مشارکت در ساخت نیز تأکید کرده‌اند که در صورت وجود تعارض میان قرارداد اصلی و متمم لاحق، عموماً متمم پایانی‌ترین اراده طرفین تلقی می‌شود و بر متن اصلی حاکم خواهد بود. در نتیجه جایگاه متمم در حقوق ایران تقویت‌کننده مشروعیت توافق جدید میان طرفین است، مشروط بر این‌که متمم مخالف صریح قانون یا نظم عمومی نباشد.
قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً برای یک دوره زمانی نسبتاً طولانی منعقد می‌شود و اجرای تعهدات ناشی از آن ممکن است ماه‌ها یا حتی چند سال ادامه داشته باشد. در این بازه زمانی، عوامل متعددی مانند تغییر قیمت مصالح ساختمانی، افزایش هزینه‌های اجرایی، تغییر قوانین و مقررات شهرداری، مشکلات مربوط به اخذ مجوزها، تغییر شرایط اقتصادی یا حتی توافقات جدید میان مالک و سازنده می‌تواند موجب شود مفاد قرارداد اولیه دیگر پاسخگوی شرایط موجود نباشد.
در چنین شرایطی، متمم قرارداد مشارکت در ساخت به‌عنوان یک سند حقوقی تکمیلی، نقش مهمی در تنظیم روابط جدید طرفین و جلوگیری از اختلافات احتمالی ایفا می‌کند. در واقع، متمم به مالک و سازنده این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به انعقاد یک قرارداد جدید، تغییرات مورد نظر خود را به‌صورت رسمی و قابل استناد به قرارداد اصلی اضافه کنند.
اهمیت متمم زمانی بیشتر مشخص می‌شود که بدانیم بسیاری از اختلافات در پروژه‌های ساختمانی نه به دلیل نبود قرارداد، بلکه به علت تغییر شرایط پس از انعقاد قرارداد اولیه و ثبت نشدن این تغییرات ایجاد می‌شوند. بنابراین تنظیم دقیق متمم می‌تواند از تضییع حقوق طرفین جلوگیری کرده و مسیر اجرای پروژه را شفاف‌تر کند.
با توجه به پیچیدگی‌های قانونی و فنی قرارداد مشارکت در ساخت، انجام مشاوره و بهره‌مندی از تخصص یک وکیل قرارداد مشارکت در ساخت، برای تنظیم این‌دست قراردادها امری ضروری و منطقی است.
پروژه‌های ساخت‌وساز مستعد تغییرات هزینه‌ای و زمانی هستند. ممکن است قیمت مصالح یا دستمزد تغییر یابد یا مهلت اجرا افزایش یابد. برای مثال، سازندگان گاهی نیاز دارند مبلغ جدیدی را به قرارداد اضافه کنند یا مدت زمان ساخت را تمدید کنند. در چنین مواردی متمم به قرارداد افزوده می‌شود تا موضوع و مبلغ یا مدت جدید مشخص و رسمی گردد.
قرارداد مشارکت ساخت معمولاً سنگین و طولانی‌مدت است و در معرض ریسک‌های مختلف است. درج مقررات بیمه، مسئولیت‌های حادثه و پرداخت هزینه‌ها در متمم، به کاهش اختلافات کمک می‌کند. به عنوان مثال، تعیین تکلیف بیمه‌نامه‌های مسئولیت مدنی و بیمه کارگران در متمم، موجب کاهش شدید اختلافات احتمالی مالی و حقوقی در صورت بروز حادثه می‌شود. این اقدامات پیشگیرانه کمک می‌کند هر گونه حادثه با ابزار قانونی مناسبی مدیریت شده و هزینه‌ها مشخص باشد.
متمم می‌تواند تضمین‌های جدیدی نظیر چک ضمانت، سفته یا رهن را برای حفاظت از حقوق طرفین در بر داشته باشد. برای مثال می‌توان شرط کرد که در صورت تاخیر در تحویل، روزانه مبلغی به عنوان خسارت تعیین شود یا مالک حق فسخ یک‌طرفه قرارداد داشته باشد. این تضمین‌ها که عموماً در متن متمم قید می‌شوند، از تضییع حقوق طرف آسیب‌دیده جلوگیری می‌کنند.
همان‌طور که اشاره شد، متمم موخر بازتاب‌دهنده اراده نهایی طرفین است. در دعاوی ارجاعی به داوری یا دادگاه، محاکم معمولاً متمم‌های تنظیم‌شده را معتبر می‌شمارند و بر مبنای آنها حکم می‌دهند. بنابراین وجود متمم کتبی و دقیق می‌تواند در حل اختلافات از طریق داوری یا دادگاه موجب سرعت و صدور رأی منصفانه‌تر شود.
یک متمم استاندارد قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً شامل عناصری است که تغییرات یا الحاقات نسبت به قرارداد اصلی را پوشش می‌دهد. به طور کلی، موارد زیر در متمم می‌تواند درج شود:
نام، مشخصات هویتی و موقعیت مالکین زمین و سازنده به طور کامل ذکر شود تا ارتباط قانونی آنها با قرارداد روشن باشد.
باید به صراحت بیان شود چه بندها یا شرایطی در قرارداد تغییر یا به آن اضافه می‌شود. به عنوان مثال موضوع می‌تواند تمدید مدت قرارداد، افزایش بودجه، تغییر سهم‌الشرکه یا افزودن ماده جدید باشد.
چنانچه در متمم، میزان آورده نقدی یا غیرنقدی هر طرف تغییر یافته، مقادیر جدید باید مشخص شوند. برای مثال، اگر مشارکت‌دهنده جدیدی وارد شده یا آورده جدیدی به قرارداد اضافه شده است، آن را قید کنید.
در صورتی که تغییرات موجب تعدیل درصد مالکیت یا سود طرفین شده است، نسبت‌های جدید سهام یا مالکیت و نحوه تقسیم واحدها در پایان پروژه باید درج شود.
مراحل اصلی و ضرب‌الاجل‌های جدید را به تفصیل ذکر کنید. برای مثال، زمان‌بندی مراحل ساخت (پی‌ریزی، اسکلت‌بندی، نازک‌کاری و …)، تاریخ پایان پروژه و مهلت تحویل نهایی را مشخص نمایید.
چگونگی تأمین هزینه‌های ساخت در شرایط جدید را توضیح دهید. این می‌تواند شامل مبلغ بلاعوض (اگر مالک مبلغی از سازنده دریافت می‌کند)، اجاره‌بها (در صورت ساخت واحد اجاره‌ای) یا نحوه اصلاح پرداخت‌ها باشد. در صورتی که مبلغ قرارداد افزایش یا کاهش یافته، نحوه تعدیل آن و نحوه پرداخت اقساط یا یکجا را قید کنید.
ابزارهای تضمین اجرای مفاد متمم را معین کنید. مانند ارائه چک یا سفته ضمانتی، اخذ ضمانت‌نامه بانکی، تعیین وجه‌التزام (مبلغ جریمه) برای تأخیر در انجام تعهدات، یا شرط حق فسخ برای طرف مقابل در صورت انجام نشدن تعهدات. این بندها باعث می‌شود اجرای متمم جدی گرفته شده و قابلیت پیگیری داشته باشد.
مرجع رسیدگی به اختلافات ناشی از متمم را ذکر کنید. اگر قرارداد اصلی شرط داوری دارد، تکرار یا تعدیل موضوع داوری در متمم ضروری است. مثلا می‌توان نوشت «در صورت بروز اختلاف، مرجع حل اختلاف همان داوری پیش‌بینی‌شده در قرارداد اصلی است» یا برعکس قید کرد که شرط داوری به دادگاه‌های عمومی واگذار شود.
هر شرط مرتبط دیگری را که طرفین ضروری می‌دانند اضافه کنید، مانند کیفیت مصالح ساختمانی مورد استفاده، پرداخت هزینه‌های بیمه‌نامه‌ها، مقررات مربوط به بلایای طبیعی و قوه قاهره. مثلا می‌توان بند حوادث قهری (مانند سیل یا زلزله) را در متمم گنجاند تا تکلیف حوادث غیرقابل پیش‌بینی روشن شود.
در پایان متمم، به امضای کتبی تمام طرفین (مالک، سازنده و سایرین) و قید تاریخ دقیق تنظیم متمم توجه کنید. لازم است متمم سندی مکتوب باشد و امضای همه طرفین اصل بودن و توافق بر مفاد جدید را تأیید نماید.
اگرچه متمم قرارداد مشارکت در ساخت یک ابزار حقوقی کاربردی برای مدیریت تغییرات و اصلاح توافقات میان مالک و سازنده است، اما تنظیم نادرست آن می‌تواند به جای کاهش اختلافات، زمینه ایجاد مشکلات جدید را فراهم کند. بسیاری از اختلافات موجود در پروژه‌های ساختمانی ناشی از متمم‌هایی است که بدون توجه به مفاهیم حقوقی، بدون هماهنگی با قرارداد اصلی یا بدون پیش‌بینی ضمانت اجراهای مناسب تنظیم شده‌اند.
از آنجا که متمم معمولاً پس از شکل‌گیری رابطه قراردادی و در شرایطی که ممکن است میان طرفین اختلاف نظر ایجاد شده باشد تنظیم می‌شود، لازم است تمامی آثار حقوقی، مالی و اجرایی آن به‌دقت بررسی شود. در ادامه مهم‌ترین چالش‌ها و ریسک‌های مرتبط با متمم قرارداد مشارکت در ساخت بررسی می‌شود.
یکی از مهم‌ترین چالش‌ها عدم همسویی متمم با مفاد قبلی است. اگر نصّ متمم با برخی بندهای قرارداد اولیه تعارض داشته باشد، ممکن است در تفسیر و اجرای قرارداد اختلاف ایجاد کند. به همین دلیل باید در تنظیم متمم، از اصطلاحات واضح و سازگار استفاده شود تا از بروز تضاد جلوگیری گردد. در رویه قضایی ایران نیز تصریح شده که متمم پس از امضا نافذ است و در تداخل با متن اصلی، اراده متأخر را اولویت می‌دهند.
در دعاوی حقوقی یا داوری، اعتبار متمم به نحوه تنظیم و امضای آن بستگی دارد. مادامی که متمم مورد تأیید همه امضا شده و برخلاف قانون نیست، دادگاه و داور آن را معتبر خواهند دانست. همان‌طور که یک رأی دادگاه تصریح کرده، مفاد متمم در صورت بروز اختلاف ناسخ بخش‌های قرارداد اصلی است. از سوی دیگر، اگر متمم به درستی تنظیم نشده یا یکی از طرفین نسبت به صحت آن اعتراض کند، ممکن است اجرای آن با چالش مواجه شود.
تغییرات متمم معمولاً با هزینه‌های اضافی همراه است. افزایش مدت یا مبلغ قرارداد به معنی تحمیل هزینه‌های بیشتر بر طرفین می‌شود. برای مثال بالا رفتن هزینه ساخت ممکن است موجب کاهش سود سازنده یا نیاز به آورده نقدی بیشتر از سوی مالک گردد. این مسائل باعث می‌شود تعهدات مالی جدیدی در پی تنظیم متمم ایجاد شود که در صورت تأمین نشدن، ریسک قابل توجهی برای طرف مقابل (معمولاً مالک) به وجود می‌آورد.
اگر متمم دارای مفاد جدید مهمی باشد ولی تضمین اجرای آنها ضعیف درنظر گرفته شده باشد، خطر نقض تعهدات به وجود می‌آید. به همین دلیل پیشنهاد می‌شود برای مفاد مهم متمم مانند افزایش تعهدات یا تغییر محاسبات سهم، تضمین‌های اجرایی مناسبی (نظیر خُرد کردن ضمانت‌نامه، اعمال وجه‌الضمان یا حق فسخ قرارداد) پیش‌بینی گردد تا قابلیت اجرای آن در عمل تضمین شود. به عنوان نمونه، تنظیم جریمه روزانه برای تأخیر در تکمیل پروژه یا حق فسخ یک‌طرفه، ابزارهایی برای الزام طرفین به پایبندی به متمم است.
تنظیم متمم قرارداد مشارکت در ساخت نیازمند دقت حقوقی بالایی است، زیرا این سند در بسیاری از موارد برای تغییر تعهدات مهم مالی و اجرایی میان مالک و سازنده مورد استفاده قرار می‌گیرد. یک متمم دقیق و اصولی می‌تواند اختلافات آینده را کاهش دهد، اما در مقابل، یک متمم ناقص یا مبهم ممکن است باعث ایجاد تعارض با قرارداد اصلی و افزایش دعاوی حقوقی شود.
از آنجا که قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً دارای موضوعات پیچیده‌ای مانند سهم‌الشرکه، هزینه‌های ساخت، زمان‌بندی پروژه، تعهدات اجرایی و ضمانت اجرا هستند، هرگونه تغییر در مفاد آن باید با رعایت اصول حقوق قراردادها انجام شود.
در ادامه مهم‌ترین نکات حقوقی برای تنظیم یک متمم معتبر، شفاف و قابل استناد بررسی می‌شود.
طبق قانون ایران، تغییرات قراردادی باید به صورت مکتوب و رسمی ثبت شوند. امضای صریح همه طرفین در متمم ضروری است، زیرا بدون امضای مشترک، متمم فاقد اعتبار لازم‌الاجرا خواهد بود.
متن متمم باید همسو با مفاد اصلی باشد. به عبارتی، نباید مفاد جدید منجر به ابطال یا خدشه در مفاد پیشین گردد. در واقع همان‌طور که در قوانین آمده، هر الحاقیه (و به تبع آن متمم) باید همسو با متن قرارداد باشد و هرگونه تعارض باید در متمم حل شود. بنابراین پیش از نهایی کردن متمم، تطابق مفاد آن با متن اصلی باید به دقت بررسی شود.
قرار دادن تغییرات پیچیده در یک قرارداد مشارکت در ساخت نیازمند دانش حقوقی تخصصی است. وکیل متخصص می‌تواند مفاد متمم را بازبینی و نکات مهم را در آن لحاظ کند تا از بروز اشتباهات قانونی و تضاد احتمالی با قرارداد اولیه جلوگیری شود. تجربه نشان داده است که استفاده از مشاوره حقوقی، تنظیم صحیح مفاد حقوقی متمم و کنترل ریسک‌های پنهان پروژه را تسهیل می‌کند.
برای افزایش قدرت اجرایی متمم، حتماً از ابزارهای ضمانت مناسب استفاده کنید. مثلاً اگر متمم شامل تعهد مالی جدیدی است، اخذ چک یا سفته ضمانت، ضمانت‌نامه بانکی یا درج شرط وجه‌التزام می‌تواند طرف مقابل را به انجام تعهد ملزم کند. این تضمین‌ها در صورت قصور می‌تواند خسارت طرف مقابل را جبران کند و از انحراف از توافق جلوگیری نماید.
اگر مفاد متمم دارای اهمیت حقوقی بالا است (مثل انتقال رسمی مالکیت یا تغییر اساسی در تعهدات)، ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی یا مراجع مربوط می‌تواند اعتبار بیشتری به آن دهد. ثبت متمم به ویژه زمانی ضروری است که به هر نحوی در اسناد رسمی دیگری (مثل دفترخانه یا اداره ثبت) تأثیر گذار باشد.
در انتهای متمم می‌توانید بندهایی برای امکان فسخ یا اصلاح متمم درج کنید. مثلاً شرط کنید که در صورت تحقق پیشامدهای معینی (تعیین شده در متمم) قرارداد به خودی خود منحل گردد یا امکان اصلاح بعدی آن وجود داشته باشد. این کار به پایداری توافق کمک می‌کند و در صورت تغییر پیش‌آمده می‌تواند مسیر قانونی روشن برای انحلال یا بازنگری متمم را مشخص سازد.
نمونه‌های متعددی از متمم قرارداد مشارکت در ساخت موجود است که یک نمونه استاندارد معمولاً شامل متن شفاف ۱۵ تا ۲۰ ماده‌ای است (الزامی به رعایت تعداد مواد نیست). برای مثال، یک نمونه متمم واقعی شامل مواردی مانند شرایط اثرگذاری متمم، مشخّصات طرفین، موضوع دقیق تغییرات (مثلاً افزایش مدت قرارداد از ۲۴ ماه به ۳۰ ماه)، درج آورده‌های جدید مالی سازنده، تعیین نسبت جدید سهم‌الشرکه هر طرف، زمان‌بندی مراحل ساخت متناسب با شرایط جدید، مقررات مالی (مانند تعداد اقساط پرداخت یا افزایش اجاره بها) و ابزارهای ضمانت جدید (مثل صدور چک ضمانتی و پیش‌بینی وجوه‌التزام) می‌شود. همچنین معمولاً مواردی مانند نحوه حل اختلاف (به همان شرط داوری قرارداد اصلی یا تعیین مرجع دیگر) و سایر شرایط خاص (کیفیت مصالح، پیش‌بینی بیمه ساخت‌وساز و وقایع قهری) در متمم تدوین می‌گردد. در پایان، امضای تمام طرفین و تاریخ دقیق متمم درج شده است. نکته مهم در چنین نمونه‌هایی این است که متن متمم به گونه‌ای تنظیم شده که کلیه تعهدات جدید و تغییر یافته را به طور شفاف پوشش می‌دهد، به طوری که هر خواننده‌ای بتواند دریابد چه تغییراتی در کدام بندهای قرارداد اعمال شده است.
رأی شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۱۷۴ شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران (سال ۱۳۹۵) در زمینه اختلاف مربوط به متمم قرارداد مشارکت در ساخت جالب توجه است. در این پرونده، دادگاه تأکید کرده است که پس از تنظیم متمم، مفاد جدید آن معتبر است و در صورت تعارض، متمم بخش‌های متناظر در قرارداد اصلی را ساقط می‌کند. به عبارت دیگر، دادگاه رأی داده است که متمم موخر حاوی اراده نهایی طرفین است و باید بر توافق قبلی مقدم شمرده شود.
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی آقای م. ک. باوکالت آقای ک. ن.ف. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره ۹۴۰۰۵۶۰-۹۴/۶/۲۴ شعبه ۸۰ محاکم عمومی تهران که درخصوص دعوای مطالبه خسارت وارده بابت عدم تحویل مبیع بلحاظ عدم تعیین وجه التزام درقرارداد پیش فروش عادل مورخ ۹۱/۸/۱۶ حکم به بی حقی صادر گردیده است تجدیدنظرخواهی ازاین جهت وارد وموثراست که اولا چنین تاسیسی بشرح بند ۹ ازماده ۶قرارداد مذکور وجود داشته النهایه باتوجه به متمم مورخ ۹۳/۴/۱۶ طرفین دعوی اراده ثانوی خود را مبنی بر تغییر زمان تحویل ملک ومیزان خسارت تاخیر درتحویل ابراز داشته اند که عملا ناسخ آن بخشها درقرارداد اصلی خواهد بود فلذا رای معترض عنه راقابل تایید وابرام ندانسته ضمن نقض ان بخش از رای معترض عنه به استناد ماده ۳۵۸ ق آ.د.م درخصوص دعوای بدوی دائر برمطالبه خسارت وارده به ماخذ روزانه سه میلیون ریال به استناد بند ۹ ازماده ۶قرارداد مورخ ۹۱/۸/۱۶ باتوجه به عدم موضوعیت ان بخش از قرارداد مستندا به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر واعلام می‌گردد این رای قطعی است.
شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظراستان تهران – مستشار و مستشار
در عمل، اغلب سناریوهای زیر موجب می‌شود طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اقد ام به تنظیم متمم نمایند:
اگر به دلایلی مثل تأخیر در اخذ مجوز یا مشکلات مالی، سازنده نتواند پروژه را در زمان مقرر تکمیل کند، طرفین معمولاً متممی برای تمدید مدت قرارداد تهیه می‌کنند تا تحویل نهایی ساختمان رسمی شود.
نوسانات قیمت مصالح یا تصمیم به تغییر در حجم ساخت باعث می‌شود مبلغ قرارداد افزایش یا کاهش یابد. متمم در این سناریو، مبلغ جدید را مشخص و پرداخت‌ها یا تقسیم سود را براساس آن تعدیل می‌کند.
گاهی به دلیل ورود سرمایه‌گذار جدید یا تغییر در مشارکت شرکا، نسبت تقسیم منافع باید تغییر یابد. طرفین در متمم توافق می‌کنند سهم جدید چگونه خواهد بود.
ممکن است منابع مالی جدیدی به پروژه اضافه شود (مثل اعطای وام یا بلاعوض جدید) یا شیوه پرداخت تغییر کند. متمم مواردی مانند اعطای وام بدون بهره، اجاره‌بها یا تخصیص بلاعوض را شفاف می‌کند.
اگر در طول ساخت شرایط جدیدی پیش بیاید (مثلاً الزام مالک به تأمین امتیازات آب و برق یا تغییر محل انشعاب)، متمم این تعهدات اضافی را در قرارداد گنجانده و مسئولیت اجرایی را مشخص می‌کند.
در صورتی که یکی از شرکا (مالک یا سازنده) بخواهد کنار برود و جایگزینی انجام شود، متمم با ذکر شخص جدید و امضا گرفتن از همه طرفین، تغییر طرف قرارداد را رسمیت می‌بخشد.
هر یک از این سناریوها با منطق بالا گاهی متمم را لازم می‌سازد. در همه این موارد، تنظیم متمم باعث می‌شود تغییرات رسمی و شفاف باشد و طرفین بعدها بتوانند به عنوان شاهدی بر توافق جدید از آن استفاده کنند.
متمم قرارداد مشارکت در ساخت ابزاری حقوقی کلیدی برای مدیریت تغییرات پروژه است. با استفاده صحیح از آن، طرفین می‌توانند ریسک‌ها را کنترل کرده، حقوق و تعهدات را روشن و اجرای قرارداد را تضمین کنند. توصیه می‌شود در تهیه متمم، اصول حقوقی قراردادها رعایت شده و در صورت تردید از یک وکیل متخصص مشورت گرفته شود.
گروه حقوقی حسین اقدامی با بهره‌مندی از دانش، تخصص و تجربه وکلای پایه یک دادگستری در حوزه معاملات، قراردادها و دعاوی مربوط به املاک در کنار شماست تا با کمترین چالش حقوقی و قراردادی در حوزه املاک به فعالیت بپردازید.
بله، در صورتی که با رضایت و امضای طرفین تنظیم شده باشد و شرایط اساسی صحت قراردادها را داشته باشد، دارای اعتبار قانونی است.
بله، طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر سهم‌الشرکه یا نحوه تقسیم منافع را اصلاح کنند.
الزام به رسمی بودن متمم بستگی به موضوع آن و شرایط قرارداد اصلی دارد، اما در موارد مهم تنظیم سند رسمی می‌تواند امنیت حقوقی بیشتری ایجاد کند.
اثبات توافقات شفاهی دشوارتر است. به همین دلیل توصیه می‌شود تغییرات مهم حتماً در قالب سند کتبی تنظیم شود.
به دلیل حساسیت این قراردادها، استفاده از خدمات وکیل متخصص در حوزه قراردادها می‌تواند احتمال بروز اختلافات آینده را کاهش دهد.
آخرین مقالات و اخبار
وبلاگ مجموعه اقدامی
